20220208-光大证券-银行_关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知_点评_保障性租赁住房贷款_新规_影响几何__4页_319kb

保障性租赁住房贷款“新规”影响几何？总结

核心内容

2022年2月8日，中国人民银行与银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（以下简称《通知》），明确保障性租赁住房项目贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行加大对保障性住房的金融支持力度。该政策被视为对前期“双集中度”政策的适度“纠偏”，有助于缓解部分金融机构在房地产贷款投放方面的压力。

主要观点

• 政策背景：近年来，中央和监管部门多次强调支持保障性住房建设，推动房地产市场健康发展。《通知》是政策导向的延续，旨在通过金融手段支持租赁住房市场。
• 政策影响有限：尽管《通知》为保障性租赁住房贷款提供了政策便利，但商业银行在该领域的信贷投放体量较小，且主要由国有大行主导，因此对“双集中度”指标的改善效果有限。
• 融资主体结构：保障性安居工程贷款以政策性银行为主，其中国家开发银行占比最高，约为50%。商业银行在该领域的贷款余额相对较低，因此《通知》对商业银行整体涉房贷款投放的激励作用有限。
• 房地产市场整体疲软：当前房地产市场面临销售疲软、开发投资负增长、房企“保交房”压力增大等多重挑战。按揭贷款需求不足，供需矛盾加剧，贷款定价面临下行压力。
• 政策建议：未来房地产政策需“标本兼治”，通过稳定销售、优化资金循环、恢复房企造血能力等手段，缓解市场压力。可能的政策方向包括定向扶持、AMC参与等。

关键信息

保障性住房贷款分类

• 保障性住房类型：包括保障性租赁住房、共有产权房、公租房等。
• 统计口径差异：央行与银保监会对于保障性住房贷款的统计口径不一致，导致数据披露不统一。

信贷投放情况

• 保障性住房开发贷余额：截至2021年Q3，央行披露为4.64万亿，银保监会口径超过6万亿，其中棚户区及垦区危房改造贷款占比近95%。
• 商业银行参与度：商业银行在保障性住房贷款中的占比较低，主要由四大行主导，预计每家商业银行保障性租赁住房贷款余额为数百亿，合计规模在1~3千亿。

按揭贷款情况

• 按揭贷款增长乏力：2021年12月新增按揭贷款规模下滑，预计2022年1月仍延续同比少增态势。
• 利率与放款周期：2022年1月，首套房贷利率为5.56%，二套利率为5.84%，均较2021年12月下降8bp。平均放款周期为50天，环比缩短7天。

阶段性政策与效果

• 阶段性政策：包括推动市场化并购、农民工工资支付、调整住房公积金政策等。
• 效果有限：这些措施虽有助于稳定市场，但力度不足，难以扭转房地产市场下滑趋势。

风险提示

• 宏观经济下行：若宽信用力度不及预期，可能加剧房地产市场的融资困境。
• 政策不确定性：未来政策可能进一步放松，但具体方向和力度仍需观察。

评级与免责声明

• 行业评级：买入（未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上）。
• 免责声明：本报告基于假设，分析结果可能因假设不同而有显著差异。报告中的估值方法及模型具有局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。报告内容不构成投资建议，投资者应自行承担风险。

分析师与机构声明

• 分析师声明：报告由分析师王一峰撰写，执业证书编号S0930519050002，联系方式010-56513033。
• 机构声明：光大证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格，报告由其研究所编写。关联机构包括中国光大证券国际有限公司和Everbright Securities(UK) Company Limited。

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