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中金·REITs月报总结（2026-5）

核心内容概述

本报告分析了2026年5月中国公募REITs市场的整体表现、市场情绪、资金面、流动性以及相关资产之间的比较。整体市场表现呈现震荡下行趋势，但部分市场因素已出现积极变化，为市场提供了潜在的投资机会。

市场表现

• C-REITs市场：截至5月29日，C-REITs82只上市标的总市值为2193亿元，中证REITs全收益指数月度下跌2.10%，月末收于989.83点。
• 板块分化：能源板块收涨1.70%，而仓储物流、产业园板块分别下跌7.08%和8.23%。
• 成交活跃度：5月全市场日均换手率0.45%，环比上升0.06个百分点；日均成交额5.31亿元，环比上升6.2%。

投资机会分析

1. 权重较大且基本面稳健的指数成分：关注交易机会。
2. 利率下行：若10Y国债利率破位下行，保租房、市政环保、数据中心板块利差或有压缩机会。
3. Alpha挖掘机会：部分具有较大业绩弹性的高速公路和能源REITs可能提供Alpha机会。

风险提示

• 项目业绩不及预期；
• 政策推进不及预期；
• 利率大幅上行。

一级市场供给

• 一级供给压力释放：一级市场供给压力即将逐步释放。
• 新发公募基金：最近半年内（认购起始日在2025年12月1日至2026年6月1日），共计129只新发公募基金可投资于公募REITs，其中混合型FOF基金106只，混合债券型二级基金21只，偏债混合型基金2只。

利差与估值情况

• 10Y国债利率：从年初的1.85%下行至5月末的1.71%。
• 估值分位数：全市场市值加权P/NAV倍数1.18x，接近历史均值1.15x。
• 板块利差分位数：
  • 产业园：98%
  • 仓储物流：89%
  • 数据中心：70%
  • 保租房：62%
  • 消费：50%
  • 能源：54%
  • 高速公路：52%
  • 市政环保：28%

市场情绪与波动率

• 市场情绪指标：C-REITs市场情绪指标走势显示市场情绪相对稳定。
• 波动率：5月C-REITs市场总回报波动率标准差为4.5%，整体波动性较低。

资金面与流动性

• 资金价格：5月资金价格维持相对低位，银行间质押7日利率和隔夜SHIBOR利率均处于低位。
• 成交额与换手率：5月C-REITs市场成交额和换手率均有所修复。

相对价值与相关性分析

• 资产风险收益对比：C-REITs市场月度收益率标准差为4.5%，月度平均收益率为0.2%。
• 各大类资产价格指数动量与估值分位数对比：
  • 经营权REITs价格指数：250交易日估值分位数约7%，20交易日涨跌幅约-2%。
  • C-REITs价格指数：250交易日估值分位数约1%，20交易日涨跌幅约-4%。
  • 产权REITs价格指数：250交易日估值分位数约1%，20交易日涨跌幅约-6%。
  • 其他资产如黄金指数、中证1000、国证成长等也具有一定的动量与估值分位数。

利差走势

• 经营权REITs利差：截至2026年4月13日，经营权REITs市值加权中债RR为5.30%，中债-10年期国债到期收益率为359bps，利差为1.71%。
• 市政环保REITs利差：截至2026年4月13日，市政环保REITs利差为49bps。

总结

整体来看，2026年5月公募REITs市场呈现震荡下行趋势，但部分市场因素如资金引入、利率下行、政策转变及估值修复已出现积极变化，为投资者提供了潜在机会。同时，市场情绪和流动性有所改善，但需关注利率上行等风险因素。