20260419-国信证券-公募REITs周报（第62期）_债基扩围REITs_增量资金入场_12页_2mb

公募REITs周报（第62期）总结

核心内容

本周公募REITs板块整体上涨，中证REITs指数周涨 $0.8%$，年初至今涨 $1.0%$。所有板块均收涨，其中保障房和数据中心REITs涨幅领先。生态环保REITs交易活跃度最高，交通基础设施REITs成交额占比最高。

主要观点

• REITs表现：中证REITs指数表现弱于沪深300和中证转债，但强于中证全债。年初至今涨幅排序为：中证转债 $(+4.9%)$ > 沪深300 $(+2.1%)$ > 中证全债 $(+1.3%)$ > 中证REITs $(+1.0%)$。
• REITs市场动态：REITs总市值为2244亿元，较上周增加15亿元。全周日均换手率为 $0.41%$，较前一周增加 $0.06%$。
• 资金流向：主力净流入额前三分别为招商基金蛇口租赁住房REIT（1064万元）、华夏合肥高新REIT（773万元）、华夏首创奥莱REIT（346万元）。
• ESG报告发布：华夏大悦城商业REIT发布首份《2025年环境、社会与治理（ESG）报告》，系统披露28项实质性议题。
• 债基扩围：多只混合二级债券基金将REITs纳入投资范围，为REITs市场带来2200亿元增量资金，提升资产配置效果。

关键信息

二级市场表现

• 主要指数涨跌幅：中证转债 $2.2%$ > 沪深300 $2.0%$ > 中证REITs $0.8%$ > 中证全债 $0.2%$。
• REITs回报率和波动率：近一年回报率 $-9.3%$，波动率 $6.7%$。回报率低于中证转债、沪深300和中证全债，波动率低于沪深300和中证转债，高于中证全债。
• 板块涨幅：保障房、数据中心REITs涨幅居前，产权类REITs平均周涨跌幅为 $0.9%$，特许经营权类为 $0.5%$。
• 具体REITs涨幅：
  • 招商基金蛇口租赁住房REIT：$+4.23%$
  • 汇添富上海地产租赁住房REIT：$+3.25%$
  • 华夏合肥高新REIT：$+3.11%$

交易活跃度

• 生态环保REITs：区间日均换手率最高为 $0.8%$。
• 交通基础设施REITs：本周成交额占比最高为 $17.8%$。

估值分析

• 年化现金分派率：截至4月17日，公募REITs年化现金分派率均值为 $6.3%$。
• 相对净值折溢价率：反映市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标。
• P/FF0：当前价格与经营现金流比，反映短期估值。
• IRR：内部收益率，用于评估REITs的长期回报。
• 产权类REITs股息率：比中证红利股股息率低83BP。
• 经营权类REITs内部收益率：与十年期国债收益率利差为341BP。

风险提示

• 公开资料数据滞后
• 二级市场价格波动风险
• 基础设施项目运营风险
• 税收等政策调整风险
• 流动性风险

基础数据

一级市场发行

截至2026年4月17日，交易所处在已问询阶段的REITs产品有4只，已反馈的有19只，已受理的有2只。部分REITs产品如中航天虹消费REIT、华泰三峡清洁能源REIT等已通过或中止。

估值跟踪