> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公募REITs周报（第62期）总结 ## 核心内容 本周公募REITs板块整体上涨，中证REITs指数周涨 $0.8\%$，年初至今涨 $1.0\%$。所有板块均收涨，其中保障房和数据中心REITs涨幅领先。生态环保REITs交易活跃度最高，交通基础设施REITs成交额占比最高。 ## 主要观点 - **REITs表现**：中证REITs指数表现弱于沪深300和中证转债，但强于中证全债。年初至今涨幅排序为：中证转债 $(+4.9\%)$ > 沪深300 $(+2.1\%)$ > 中证全债 $(+1.3\%)$ > 中证REITs $(+1.0\%)$。 - **REITs市场动态**：REITs总市值为2244亿元，较上周增加15亿元。全周日均换手率为 $0.41\%$，较前一周增加 $0.06\%$。 - **资金流向**：主力净流入额前三分别为招商基金蛇口租赁住房REIT（1064万元）、华夏合肥高新REIT（773万元）、华夏首创奥莱REIT（346万元）。 - **ESG报告发布**：华夏大悦城商业REIT发布首份《2025年环境、社会与治理（ESG）报告》，系统披露28项实质性议题。 - **债基扩围**：多只混合二级债券基金将REITs纳入投资范围，为REITs市场带来2200亿元增量资金，提升资产配置效果。 ## 关键信息 ### 二级市场表现 - **主要指数涨跌幅**：中证转债 $2.2\%$ > 沪深300 $2.0\%$ > 中证REITs $0.8\%$ > 中证全债 $0.2\%$。 - **REITs回报率和波动率**：近一年回报率 $-9.3\%$，波动率 $6.7\%$。回报率低于中证转债、沪深300和中证全债，波动率低于沪深300和中证转债，高于中证全债。 - **板块涨幅**：保障房、数据中心REITs涨幅居前，产权类REITs平均周涨跌幅为 $0.9\%$，特许经营权类为 $0.5\%$。 - **具体REITs涨幅**： - 招商基金蛇口租赁住房REIT：$+4.23\%$ - 汇添富上海地产租赁住房REIT：$+3.25\%$ - 华夏合肥高新REIT：$+3.11\%$ ### 交易活跃度 - **生态环保REITs**：区间日均换手率最高为 $0.8\%$。 - **交通基础设施REITs**：本周成交额占比最高为 $17.8\%$。 ### 估值分析 - **年化现金分派率**：截至4月17日，公募REITs年化现金分派率均值为 $6.3\%$。 - **相对净值折溢价率**：反映市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标。 - **P/FF0**：当前价格与经营现金流比，反映短期估值。 - **IRR**：内部收益率，用于评估REITs的长期回报。 - **产权类REITs股息率**：比中证红利股股息率低83BP。 - **经营权类REITs内部收益率**：与十年期国债收益率利差为341BP。 ### 风险提示 - **公开资料数据滞后** - **二级市场价格波动风险** - **基础设施项目运营风险** - **税收等政策调整风险** - **流动性风险** ## 基础数据 | 指数/项目 | 数据 | |-----------|------| | 中债综合指数 | 254.4 | | 中债长/中短期指数 | 245.4/209.1 | | 银行间国债收益(10Y) | 1.78 | | 企业/公司/转债规模(千亿) | 80.9/22.3/5.2 | ## 一级市场发行 截至2026年4月17日，交易所处在已问询阶段的REITs产品有4只，已反馈的有19只，已受理的有2只。部分REITs产品如中航天虹消费REIT、华泰三峡清洁能源REIT等已通过或中止。 ## 估值跟踪 | 名称 | 资产类型 | 年化现金分派率(%) | 相对净值折溢价率(%) | P/FF0 | IRR | |------|----------|------------------|---------------------|-------|-----| | 博时招商蛇口产业园REIT | 园区基础设施 | 4.21 | -10.53 | 22.39 | 7.24 | | 华夏合肥高新创新产业园REIT | 园区基础设施 | 6.62 | -24.46 | 17.91 | 7.94 | | 华夏杭州和达高科产业园REIT | 园区基础设施 | 5.39 | -14.22 | 19.53 | 7.54 | | 易方达广州开发区高新产业园REIT | 园区基础设施 | 6.22 | -27.22 | 17.30 | 9.61 | | 广发成都高投产业园REIT | 园区基础设施 | 4.82 | 7.39 | 19.40 | 4.97 | | 平安广州交投广河高速公路REIT | 交通基础设施 | 10.15 | -19.94 | 10.91 | 10.98 | | 华夏越秀高速公路REIT | 交通基础设施 | 8.11 | -6.25 | 14.59 | 6.07 | | 招商基金招商公路高速REIT | 交通基础设施 | 12.66 | 17.07 | 11.40 | 5.20 | | 红土创新盐田港仓储物流REIT | 仓储物流 | 4.01 | 14.90 | 24.66 | 5.43 | | 华夏安博仓储物流REIT | 仓储物流 | - | -6.00 | - | 5.52 | | 鹏华深圳能源清洁能源REIT | 能源基础设施 | 12.92 | 8.87 | 13.16 | 5.57 | | 工银瑞信蒙能清洁能源REIT | 能源基础设施 | 12.70 | 48.24 | 7.24 | -0.44 | | 红土创新深圳安居保障性租赁住房REIT | 保障性租赁住房 | 2.92 | 47.01 | 36.13 | 2.94 | | 招商基金招商蛇口租赁住房REIT | 保障性租赁住房 | 3.16 | 41.04 | 32.62 | 3.03 | | 华夏华润商业资产REIT | 消费基础设施 | 3.55 | 58.00 | 27.63 | 2.95 | | 中金印力消费基础设施REIT | 消费基础设施 | 4.14 | 38.82 | 24.27 | 4.20 | | 华夏大悦城购物中心REIT | 消费基础设施 | 3.76 | 52.60 | 26.52 | 2.01 | | 易方达华威农贸市场REIT | 消费基础设施 | 4.98 | 69.55 | 20.84 | 1.97 | | 中金中国绿发商业资产REIT | 消费基础设施 | 3.90 | 29.45 | 25.62 | 3.48 | | 华夏中海商业资产REIT | 消费基础设施 | 3.66 | 13.29 | 34.59 | 1.55 | | 银华绍兴原水水利REIT | 水利设施 | 6.31 | 50.27 | 20.15 | 1.92 | | 中航首钢生物质REIT | 生态环保 | 10.07 | 37.38 | 16.72 | 3.69 | | 南方润泽科技数据中心REIT | 新型基础设施 | 6.50 | 60.78 | 16.91 | 2.73 | | 华安张江产业园REIT | 园区基础设施 | 4.09 | -8.13 | 20.65 | 6.84 | | 浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT | 交通基础设施 | 16.70 | 17.89 | 7.03 | 8.58 | | 华安百联消费REIT | 消费基础设施 | 4.30 | 50.16 | 22.73 | 1.12 | | 中金联东科技创新产业园REIT | 园区基础设施 | 4.13 | 26.19 | 24.31 | 5.46 | | 华夏首创奥特莱斯REIT | 消费基础设施 | 3.86 | 64.71 | 25.16 | 3.44 | | 富国首创水务REIT | 生态环保 | 8.85 | 29.67 | 11.12 | 0.90 | | 中金山高集团高速公路REIT | 交通基础设施 | 11.70 | 16.05 | 14.93 | 5.56 | | 国金铁建重庆渝遂高速公路REIT | 交通基础设施 | 12.00 | 18.12 | 10.23 | 4.39 | | 中金安徽交控高速公路REIT | 交通基础设施 | 10.66 | -16.98 | 9.47 | 9.57 | | 中金重庆两江产业园REIT | 园区基础设施 | 4.36 | 14.57 | 21.33 | 4.91 | | 嘉实物美消费REIT | 消费基础设施 | 4.12 | 80.69 | 23.91 | -0.38 | | 招商科创孵化器REIT | 园区基础设施 | 4.96 | -4.40 | 19.41 | 6.07 | | 中信建投明阳智能新能源REIT | 能源基础设施 | 10.38 | 18.26 | 12.70 | 2.63 | | 华夏华电清洁能源REIT | 能源基础设施 | 5.33 | 14.34 | 20.16 | 2.44 | | 华夏金茂购物中心REIT | 消费基础设施 | 3.56 | 57.98 | 27.03 | 3.25 | | 华夏中国交建高速公路REIT | 交通基础设施 | 5.30 | -24.81 | 21.21 | 9.73 | | 中金湖北科投光谷产业园REIT | 园区基础设施 | 6.52 | -23.40 | 18.05 | 8.93 | | 国泰海通临港创新智造产业园REIT | 园区基础设施 | 1.78 | 6.29 | 38.88 | 5.21 | | 博时津开科工产业园REIT | 园区基础设施 | 4.27 | 53.75 | 22.52 | 2.95 | | 嘉实中国电建清洁能源REIT | 能源基础设施 | 5.24 | 82.42 | 20.49 | 2.40 | | 东吴苏州工业园区产业园REIT | 园区基础设施 | 5.85 | -11.77 | 19.58 | 7.02 | | 中信建投国家电投新能源REIT | 能源基础设施 | 9.07 | 21.11 | 28.99 | 3.87 | | 中信建投沈阳国际软件园REIT | 园区基础设施 | 30.10 | 1.76 | 4.27 | 5.20 | | 国泰海通城投宽厦保隐性租赁住房REIT | 保障性租赁住房 | 3.26 | 30.27 | 30.75 | 4.71 | | 易方达深高速高速公路REIT | 交通基础设施 | 14.62 | 13.24 | 8.48 | 4.48 | | 平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT | 交通基础设施 | 11.73 | 20.61 | 8.06 | 0.80 | | 创金合信首农产业园REIT | 园区基础设施 | 11.01 | 33.44 | 9.75 | -0.57 | | 华安外高桥仓储物流REIT | 仓储物流 | 3.77 | 44.94 | 25.11 | 3.59 | | 华夏中核清洁能源REIT | 能源基础设施 | - | 30.41 | - | 2.87 | | 汇添富上海地产租赁住房REIT | 保障性租赁住房 | 3.64 | 34.01 | 34.56 | 3.60 | | 中金普洛斯仓储物流REIT | 仓储物流 | 5.31 | -2.96 | 17.84 | 7.21 |