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房地产行业2019年度投资策略总结

核心内容概述

本报告分析了2019年房地产行业基本面、板块业绩与估值、政策思路及投资建议，并对2018年房地产行业进行了回顾。整体来看，房地产行业在2019年大概率下行，但不必过度悲观，板块估值处于低位，业绩有保障，政策核心为“稳”与“长效机制”，投资建议聚焦于业绩与利润导向。

主要观点

行业基本面

• 销售层面：2019年房地产销售面积增速预计为-4%到-6%，三四线城市销售将边际遇冷但不会大幅下滑，一线城市调控仍偏紧。
• 投资层面：房地产投资增速预计缓慢下滑，全年增速为6%-8%，主要受土地成交、棚改及统计口径改变的影响。
• 资金层面：房企到位资金增速呈现“前紧后松”趋势，融资与回款均有改善，但大型房企融资成本上升。

板块业绩与估值

• 业绩表现：2018年前三季度，板块整体营业收入增长26.49%，归属母公司股东净利润同比增速为30.01%；大中型房企表现更为强劲。
• 估值情况：A股和H股地产板块估值仍处于低位，一线房企财务状况良好，短期偿债能力无忧，未来业绩有保障。
• 盈利能力：板块销售毛利率达31.85%，销售净利率为12.49%，盈利能力有所提升。

政策思路

• 政策核心：政策以“稳”为主，围绕“房住不炒”和“因城施策”展开，防止市场大起大落，维持市场平稳发展。
• 调控效果：政策的收紧对销售均价和销售面积产生明显影响，市场预期管理成为首要目的。
• 央地博弈：部分二线城市出现边际宽松迹象，但中央仍保持调控偏紧的基调。

关键信息

投资建议

• 投资主线：2019年房地产板块投资将转向业绩为王、利润导向和行业集中度提升。
• 推荐公司：
  • A股：万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股、阳光城、中南建设
  • H股：融创中国、中国恒大、合景泰富集团

风险提示

• 政策风险：调控政策继续收紧可能引发销售大幅下滑。
• 业绩风险：计提过多存货跌价准备可能影响年报业绩。
• 税率风险：增值税税率提升可能影响房企利润。

盈利预测与财务指标

行业展望

住宅需求预测

• 模型分析：采用基于年龄结构及对应户主率的测算方法和修正M-W模型进行预测。
• 未来趋势：2019-2022年住宅需求量将经历持续上升，并在2022年达到峰值（约15.6亿平米）。
• 预测结果：住宅需求总量在未来十几年基本围绕12亿平米左右波动，行业不会经历大幅衰退。

人口与住房需求预测

• 人口增长：2018-2030年，中国人口数量预计在14.5亿至15亿之间。
• 城镇化率：预计2030年城镇化率可达72%。
• 人均住房面积：2030年预计达到40-45平米。
• 折旧率：年折旧率取值在1.2%-1.8%之间。

总结

本报告指出，尽管2019年房地产行业基本面大概率下行，但行业整体仍具备一定的韧性，尤其是三四线城市。一线房企财务状况良好，估值处于低位，未来业绩有保障。政策层面以“稳”为核心，调控政策将继续执行，但不会放松。投资建议关注业绩和利润导向，推荐关注万科A、保利地产、招商蛇口等公司。同时，住宅需求预测显示，未来十几年住宅需求总量将保持稳定，行业不会出现大幅衰退。