2019年上海存量住宅市场：全年成交量大幅增加，价格稳中有降_7页_1mb

2019年上海存量住宅市场总结

核心内容

2019年上海存量住宅市场在政策调控与市场供需变化的双重影响下，呈现出成交量上升、价格稳中有降的特征。整体市场趋于理性，买卖双方诚意度提升，交易环境逐步改善。同时，市场结构和交易行为也发生了显著变化，如成交区域外移、大户型占比下降、非市场行为交易减少等。

主要观点

• 成交量大幅增加：2019年上海二手住宅交易套数较前两年明显提升，全年成交套数同比增幅接近40%。尽管市场观望情绪仍存，但价格合理的房源增多，推动了交易活跃度的上升。
• 价格稳中有降：尽管成交量上升，但价格并未显著上涨，反而出现下跌。成交均价的下跌幅度大于RVMS均价，反映出市场以价换量的现象较为普遍。
• 季度走势先扬后抑：2019年各季度成交量均高于去年同期，全年走势呈现先扬后抑的态势。一、二季度市场热度上升，主要受购房需求积压及学区房购置需求入市影响；下半年因政策调整和观望情绪加重，交易热度下降。
• 成交区域外移：内环内区域成交占比降至近三年最低值，而内外环间及郊环外区域成交占比上升。内环内因税费高、新房价格倒挂等因素，改善型需求被分流至新房市场。
• 热门板块交易量提升：浦东新区的三林和浦东世博板块因轨道交通完善、配套发展，成交套数显著增长。金山新城板块因区位和配套劣势，成交套数下降。
• 大户型成交占比下降：150平方米以上大户型成交份额降至近六年最低，主力成交集中在200-330万元区段，显示市场对中小户型的需求增加。
• 中介市场格局变化：大型中介企业仍占据主要市场份额，但成交占比有所收窄，非中介成交占比下降，反映市场逐渐回归理性。

关键信息

成交量与价格走势

• 全年成交量大幅增加，同比增幅接近40%。
• 成交均价和RVMS均价均出现下跌，但成交均价跌幅更大。
• 月均成交量处于近六年平均水平，价格缺乏上行动力。

季度变化

• 一、二季度市场热度上升，下半年交易热度下降。
• 8月自贸区人才购房新政对市场短期刺激有限。
• 11月普通住房标准延长5年，加重购房者观望情绪。

区域成交占比

• 外环线内外成交占比各占一半，内环内成交占比降至近三年最低。
• 内外环间和郊环外成交占比提升，其中郊环外因配套商品房集中上市及临港新片区设立而活跃。

成交面积段结构

• 150平方米以上大户型成交份额降至近六年最低。
• 主力成交集中在200-330万元区段，占比超过40%。
• 成交总价结构呈现两端收窄、中部扩大的趋势。

中介市场

• 龙头中介企业成交份额略有收窄，非中介成交占比下降。
• 志远房地产在2019年成交份额增加，名次上升。

总结与展望

2019年上海存量住宅市场在“房住不炒”政策基调下，整体保持稳定，成交量回升但价格未明显上涨，市场趋于理性。政策方面，2019年上海继续执行调控任务，包括公积金贷款政策调整、自贸区人才购房新政及普通住房标准延长等。

2020年，楼市调控将继续实行“因城施策”，避免一刀切政策对部分城市造成负面影响。上海作为房价稳定的城市，预计价格将继续保持平稳走势，而存量住宅交易量可能受到新房市场“降价跑量”策略的影响而略有下降。

备注

• 2019年12月数据为预估值。
• 本报告仅作参考，不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。
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