2017-站在风口的长租公寓_23页_1mb

中国长租公寓与租赁市场发展分析

核心内容概述

本文档围绕中国租赁市场及长租公寓行业展开，重点分析了租赁市场的发展现状、面临的挑战与机遇、主要参与者及其商业模式，以及政策支持对行业的影响。文档指出，中国租赁市场存在发展滞后、品牌公寓市占率低、行业货币化率不高、盈利模式尚不成熟等问题，同时强调了资本和政策对行业发展的推动作用。

主要观点

• 租赁市场潜力巨大：中国流动人口超过2亿，租房交易额已破万亿，围绕租赁产生的住宿及生活消费形成超过万亿级市场。未来随着政策推动和市场成熟，租房比例将不断上升。
• 品牌公寓市占率低：目前中国品牌公寓仅占租赁市场总供给的不到2%，远低于发达国家的25%~30%。这为行业未来发展提供了巨大空间。
• 长租公寓商业模式挑战：中国长租公寓普遍采用“包租+装修+租后增值服务”的重资产模式，但租期短、续约率低、资金成本高，导致行业货币化率不高，盈利困难。
• 资本与政策推动行业发展：2014-2015年资本爆发式进入公寓市场，2015年起政策红利密集出台，包括税收优惠、REITs试点、鼓励租赁消费等，推动行业向规模化、专业化发展。
• 短租市场兴起与转型：短租市场从“纯平台”向“重运营”转变，成为新的理财方式，尤其受到年轻人青睐。平台商如途家、小猪短租通过提供服务和管理，提升用户租房体验。
• 行业未来趋势：分散式公寓向房屋托管模式发展，集中式公寓则通过规模化和高溢价实现盈利。行业整体将回归商业本质，注重运营效率与服务质量。

关键信息

租赁市场现状

• 流动人口与租房需求：2015年我国流动人口为2.47亿，占总人口的18%。预计2020年仍将有2亿以上流动人口，租房比例约70%，年租金突破万亿。
• 住房自有率与租房比例：中国住房自有率为74%，租房比例为26%，远低于德国（租房比例58%）。
• 房屋空置率：中国房屋空置率为22%，空置房屋超5000万套，为长租公寓发展提供了丰富的房源。

长租公寓行业分析

• 主要参与者：专业住房租赁机构、开发商、房地产服务机构、酒店集团。其中，专业租赁机构在集中式公寓市场表现突出。
• 主要品牌公寓：魔方公寓（15,000间）、YOU+（16栋）、自如（30万间）、相寓（25万间）等。
• 盈利模式：租金差价、服务费、金融产品、持有物业溢价。当前多数企业仍处于烧钱阶段，盈利尚未实现。
• 行业挑战：房源获取难、装修成本高、租后管理复杂、资金成本高、低续约率。

短租市场发展

• 市场规模：2012年为1.4亿元，2014年达40亿元，2015年突破100亿元，年增幅达163%。
• 短租模式：从纯平台向重运营转型，途家、小猪短租等平台提供房源美化、安全设施、租后服务等。
• 用户需求：短租主要满足旅游、求职等需求，用户更注重性价比和能做饭等生活便利。

政策与资本支持

• 政策支持：自2015年起，政府出台多项政策支持住房租赁市场，包括税收优惠、REITs试点、鼓励租赁消费等。
• 资本进入：2014-2015年资本爆发式进入公寓市场，途家网、魔方公寓等获得高额融资，推动行业发展。

海外经验借鉴

• 美国EQR：通过重资产模式实现规模化，市值达216亿美元，依赖REITs退出机制。
• 日本托管模式：房东委托运营商进行出租和管理，运营商仅承担管理成本，减轻资金压力。

未来展望

• 行业发展趋势：国内公寓行业将逐步向托管模式和轻资产运营转型，以提高效率和盈利能力。
• 盈利挑战：短期内盈利仍困难，需通过规模化降低成本、提升运营效率。
• 市场整合：短租与长租市场将逐步融合，形成更完善的租赁体系。

附录

• 研究报告：华泰证券房地产团队提供了多个系列报告，涵盖房地产金融、地产三重器、新经济、房地产新时代、国企改革、城市研究等领域。
• 免责声明：报告仅供华泰证券客户使用，不构成投资建议，不承担法律责任。

图表目录

• 图表1：2015年流动人口虽下降了2%，但到2020年我国仍有2亿以上的流动人口
• 图表2：租房比例德国最高58%，中国太低只有26%
• 图表3：发达国家品牌公寓25%-30%比例远高于国内2%
• 图表4：目前自有住宅2.25亿套中有35%的房源流入租赁市场
• 图表5：商品房和经济适用房的空置率较高，分别为26%、23%
• 图表6：租房市场租房者八成为85后，超45%是90后
• 图表7：90后租房态度青睐品牌公寓
• 图表8：公寓企业受产业资本青睐，运营商和平台商各出了一家融资额超30亿的企业
• 图表9：公寓企业融资进程一览表
• 图表10：资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场
• 图表11：从2015年开始，政府频出台住房租赁市场的重大利好政策
• 图表12：租赁市场营改增后机构按6%缴纳增值税
• 图表13：租房痛点，其中高中介费占榜首
• 图表14：不同的租房阶段消费者需求不同
• 图表15：租赁市场四大主流玩家：租赁机构、开发商、房地产服务机构和酒店集团
• 图表16：集中式公寓最大优势在于能做出高溢价和强社交产品
• 图表17：集中式公寓的代表为拥有1.5万间房的魔方公寓
• 图表18：分散式公寓的代表为拥有25万间房的自如和相寓
• 图表19：分散公寓的长期发展趋势由集中包租逐渐成为房屋托管
• 图表20：长租公寓面临的机遇挑战：房源、营销、系统、盈利问题
• 图表21：以集中式公寓为例，公寓的成本支出：成本+费用+税金
• 图表22：短租市场规模4年增长了70倍
• 图表23：选择短租，多为旅游度假和求职
• 图表24：性价比和能做饭是人们放弃酒店、选择短租的主要原因
• 图表25：短租上规模的全为平台