20180109-东北证券-投资策略报告_长租公寓产业链_政策护航下站上风口_41页_1mb

证券研究报告总结

核心内容

随着我国迈入存量房时代，租售并举成为房地产市场长效机制建设的重要方向。十九大和中央经济工作会议明确提出发展住房租赁市场，特别是长期租赁，标志着租赁住房改革进入实质性推进阶段。政策支持将推动租赁市场的发展，促进经营模式转型和相关产业的衍生发展。

主要观点

• 租售并举：住房租赁市场将成为满足多层次住房需求的重要方式，政府通过政策引导和市场机制共同促进住房租赁的发展。
• 多层次住房体系：我国住房体系包括限价商品房、公共租赁房、经济适用房、廉租房等，满足不同收入阶层的居住需求。
• 国际经验借鉴：海外住房租赁市场发展成熟，不同国家采用不同的模式，如美国以市场为主，德国以保障为主，新加坡以政府主导。
• 租赁产业链发展：租赁市场将形成包括物业资本升值、设计装修、系统平台、租赁金融等在内的多元化盈利模式。
• 投资机遇：租赁市场具有巨大的发展潜力，预计到2020年市场规模将达1.71万亿元，相关产业链上的企业将迎来发展机遇。

关键信息

1. 房地产市场长效机制

• 房地产调控目标坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”。
• 房地产市场将向租购并举转型，政府提供保障性住房，市场满足多元化需求。
• 通过金融、土地、财税等手段，推进房地产市场长效机制建设。

2. 租赁市场结构

• 长租公寓将形成托管、集中持有、分散持有三种模式并存。
• 集中式持有模式在运营成本、管理、续租等方面具有优势，适合集体用地或地产商自持地块开发。
• 分散式模式在房源获取和满足客户多样化需求方面有优势，适合大型地产中介开发。
• 托管式模式通过产业链整合获取规模利润，适合集体用地开发或地产商业拓展。

3. 租赁产业链盈利点

• 物业资本升值或房租溢价：重资产自持物业可通过资产增值或租金上涨获利。
• 设计装修：统一装修提升吸引力，推动第三方家装市场发展。
• 附加服务：包括保洁、维修、租金贷款等，提升租户体验并增加盈利。
• 系统平台和网络信息平台：信息化平台提高运营效率，降低运营成本。
• 租约证券化和租赁金融：通过资产证券化和REITs等方式盘活资金，推动金融产品创新。

4. 投资标的

• 长租公寓开发商：如万科A（000002）、世联行（002285）、保利地产（600048）、招商蛇口（001979）。
• 租赁信息发布平台：如支付宝、三六五网（300295）。
• 运营系统开发商：支持租赁平台的信息化建设。
• 家装服务商：如东易日盛（002713）、全筑股份（603030.SH）。
• 房地产金融资产管理公司：如光大嘉宝（600622）。

5. 政策支持

• 中央政策：2014-2017年间，中央多次出台政策支持租赁市场发展，如《国家新型城镇化规划》、《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》、《住房租赁和销售管理条例》等。
• 地方政策：如上海、杭州、郑州、成都等城市纷纷出台政策，支持租赁市场发展，包括租赁房源建设、平台搭建、租购同权等。

附录信息

• 政策汇总：包括2014年至今的中央和地方关于租赁市场的主要政策文件，涵盖租赁房源建设、平台搭建、金融支持、租购同权等多个方面。
• 租赁市场发展：预计到2020年，租赁市场规模将达1.71万亿元，长租公寓将成为重要的发展方向。

总结

长租公寓市场在政策推动下迎来发展机遇，未来将形成集中持有、分散持有和托管式三种模式并存的局面。租赁产业链延伸带来新的产业机会，包括物业资本升值、设计装修、附加服务、系统平台和租赁金融等。相关企业如万科、世联行、东易日盛等将成为主要受益标的。政策支持和市场机制共同作用，推动租赁市场向多元化、规范化方向发展。