20160327-华创证券-房地产行业深度研究_营改增试点办法正式出台_房企税负有所降低_11页_862kb

房地产行业营改增政策分析总结

核心内容

2016年3月24日，财政部正式下发《营业税改征增值税试点实施办法》，标志着营改增政策在房地产行业的正式落地。该政策对房地产行业具有重要意义，主要体现在税负减轻、企业管控水平提升、商业地产去库存、二手房交易政策平移等方面。

主要观点

1. 土地价款直接扣除，普遍减轻房企税负水平

• 土地出让金抵扣：房地产开发企业在销售项目时，可将土地出让金直接从销售额中扣除，显著降低税负。
• 利好土地成本占比高的房企：土地成本占比较高（超过销售额41.07%）的房企将获得更大税负减轻，尤其是布局一二线城市的房企。
• 过渡期政策：对于《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产老项目，可选择简易计税方法，按5%征收率计税，与营业税政策基本一致。

2. 营改增将促进企业管控水平提升，优质房企将受益

• 进项税抵扣难度：房企需获取足额可抵扣的增值税发票，这对企业采购管理和供应商选择提出了更高要求。
• 管理能力影响：龙头企业在采购环节的议价能力和内控水平优于中小企业，因此将在营改增后更具竞争优势。
• 精装修与商办地产：通过开发精装修产品和提升商办地产占比，房企可增加进项税抵扣，从而优化税负结构。

3. 企业购置房产可抵扣增值税，利好商业地产去库存

• 不动产进项税抵扣：企业购置房产用于应税项目，可分2年抵扣进项税额，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。
• 降低购房成本：此政策可有效降低企业购房成本，尤其是改善办公条件时，对商业地产去库存有积极影响。
• 促进投资：新增不动产投资纳入抵扣范围，鼓励企业投资、购入并持有商业地产，有利于行业整体发展。

4. 二手房交易基本平移营业税政策，税负有轻微降低

• 非一线城市政策：个人出售不足2年的住房，按5%征收率缴纳增值税；出售2年以上的住房，免征增值税。
• 一线城市政策：个人出售2年以上的普通住房免征增值税，非普通住房则按住房增值部分的5%征收增值税。
• 税负变化：由于增值税为价外税，与价内税的营业税相比，税负略有降低，但政策基本保持不变。

关键信息

• 税率结构：建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
• 税负测算：以某房企为例，营改增后税负下降52.9%，主要得益于土地出让金抵扣。
• 成本结构影响：土地与建安成本占比越高，税负越低；毛利率较低的企业更受益。
• 政策适用范围：过渡期政策适用于2016年4月30日前开工的房地产老项目，以及部分一线城市中的二手房交易。

投资建议

• 推荐公司：布局一二线城市的优质房企，如信达地产、广宇集团、泰禾集团。
• 行业评级：推荐，预期未来3-6个月内行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
• 企业管控要求：未来房企需加强采购管理和供应商选择，以提高进项税抵扣效率。

附：分析师信息

• 分析师：华中炜

• 执业编号：S0360512040001

• 邮箱：huazhongwei@hcyjs.com

• 联系人：杨骞

• 电话：021-20572580

• 邮箱：yangqian@hcyjs.com

附：华创行业投资评级体系

• 公司投资评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%；
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%—10%之间；
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%—20%之间。

• 行业投资评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%—5%；
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

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行业表现对比图

• 图表1：一线城市土地成本高企（2015年）
• 图表2：房地产企业增值税链条
• 图表3：营改增前后对房企税负影响（万元）
• 图表4：毛利率较低的房企更受益
• 图表5：土地加建安成本占比大于营收4成即可减轻税负
• 图表6：个人买卖二手房增值税基本平移此前营业税
• 图表7：房地产企业增值税链条

证券市场风险提示

• 证券市场风险无时不在，投资需谨慎。请投资者充分了解市场风险，理性决策。