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报告摘要

政策市场化，寻找新中坚

——2013年下半年房地产行业投资策略总结

核心内容概述

2013年下半年，房地产行业投资策略的核心在于“政策市场化”与“寻找新中坚”。随着政策调控逐步向市场化转型，行业将从行政干预中解放，回归商业常态，从而减少波动性，增强企业分化趋势。在这一背景下，两类企业将更具竞争优势：一是成本与费用控制能力强、负债稳健的龙头企业；二是积极探索新型商业模式的企业。

主要观点与关键信息

1. 行业走势回顾：基本面与政策面的博弈

2013年上半年房地产板块跑平大盘，但波段特征明显。
1-3月受政策调控预期和国五条出台影响，板块表现不佳；
4-5月政策执行偏宽松，板块估值修复，跑赢大盘；
6月政策预期稳定，销售疲软，板块再度跑平。

2. 下半年行业走势更趋平稳

货币环境稳中偏紧，销售和投资将维持徘徊状态。
供给增加、库存偏高、房价涨幅趋缓，销售面积同比增长12%。
土地市场将适度降温，三四线城市土地出让面积占比上升。

3. 政策市场化：长效机制建设的关键

高端有调节：房产税将对高端住宅市场进行调控，抑制房价过快上涨。
中端有支持：支持首套房贷款，降低月供收入比，提升购买力。
低端有保障：保障房建设仍是重点，尤其在棚户区改造、旧城改造等方面。
金融有配套：鼓励直接融资与金融工具创新，如REITS、私募基金等，以缓解传统融资渠道的压力。

4. 行业生态与企业分化

政策市场化将使行业波动性减弱，企业分化加剧。
龙头企业优势突出：万科、金地、保利、招商、荣盛、华夏幸福等公司具备较强的成本控制能力和稳健的负债水平。
新型商业模式企业表现亮眼：南国置业、世联地产、华侨城等公司通过创新模式在市场中脱颖而出。

5. 投资策略建议

短期策略：行业基本面平稳，制度红利释放可能带来估值修复，建议关注政策利好带来的市场机会。
长期策略：行业将进入波动性较低的发展阶段，两类企业将更具成长潜力：
- 成本与费用控制能力强、负债稳健的开发类企业；
- 探索新型商业模式、具备差异化竞争力的企业。

重点公司投资建议

公司名称	评级	股价	总市值	EPS（2012）	EPS（2013E）	EPS（2014E）	PE（2012）	PE（2013E）	PE（2014E）	RNAV	P/RNAV	PB（2012）
万科A	买入	10.45	1,150	1.14	1.40	1.68	9	7	6	14.3	0.73	1.80
保利地产	买入	10.93	780	1.18	1.53	2.03	9	7	5	13.8	0.79	1.84
南国置业	买入	8.35	80	0.46	0.72	1.12	18	12	7	6.7	1.25	3.79
世联地产	增持	9.77	41	0.50	0.81	0.99	20	12	10	-	-	2.79
华侨城A	增持	5.69	414	0.53	0.62	0.72	11	9	8	10.9	0.52	2.08
招商地产	增持	27.83	478	1.93	2.59	3.52	14	11	8	27.6	1.01	2.04
金地集团	增持	7.30	326	0.76	0.78	0.91	10	9	8	8.1	0.90	1.39

行业趋势与未来展望

人口周期拐点：城镇适婚年龄人口将在2016年前后达到高点，房地产销售总量将趋于稳定，行业长期中枢将从11%放缓至4%。
政策红利释放：政策市场化趋势将推动行业进入更加理性、可持续的发展阶段。
企业分化加剧：龙头企业因成本控制、负债稳健等优势更易基业长青；探索新型商业模式的企业则可能在细分市场中占据一席之地。

总结

2013年下半年，房地产行业将逐步摆脱政策调控的主导，进入市场化发展的新阶段。在货币环境稳中偏紧、销售与投资徘徊的背景下，政策的结构性调整（如房产税、保障房、土地供应）将为行业带来新的增长点。投资策略应关注两类企业：一是具备稳健财务和成本控制能力的龙头企业；二是探索新型商业模式、具有差异化竞争力的企业。政策市场化不仅是行业发展的新方向，也将为投资带来新的机遇。

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