20231031-财通证券-_周期的力量_系列研究之三_新房改之城中村改造_16页_1021kb

新房改之城中村改造总结

核心内容概述

本报告分析了当前我国超大特大城市城中村改造的政策背景、实施模式、资金来源与收益结构，以及其对地产投资的潜在拉动效应。报告指出，尽管近期地产放松政策已落地，但对销售和投资的短期拉动效果有限，因此城中村改造被寄予厚望，以进一步提振房地产行业。

主要观点

• 政策支持力度加大：中央层面多次强调城中村改造的重要性，鼓励社会资本参与，并要求多渠道筹措资金。
• 改造模式多样化：城中村改造可划分为政企合作、国企主导、房企主导和村集体主导四种模式，各模式在资金来源和运作机制上有所不同。
• 安置方式灵活：安置方式包括实物安置、货币化安置和房票安置，其中房票安置因灵活性和去库存效果，可能在本轮改造中比例上升。
• 投资规模测算：预计21个超大特大城市城中村总面积约10.2亿平方米，潜在投资规模在保守、中性和乐观情景下分别为3.7万亿元、4.3万亿元和6.2万亿元。
• 周期影响投资效果：若改造周期为10年，中性情景下年均新增投资额约4320亿元，占全年地产投资的3.3%；若周期缩短至5年，乐观情景下年均新增投资额可占地产投资的9.3%。

关键信息

1. 城改政策支持力度如何？

• 中央层面：2023年以来，城中村改造频繁出现在政治局会议、国常会等重要文件中，政策支持持续加强。
• 地方层面：各超大特大城市已陆续出台城改部署，部分城市明确改造面积和引入社会资本的计划，如东莞、南京等。
• 政策要求：强调市场化主导、多渠道筹措资金，推动资金综合平衡和动态平衡，实行净地出让。

2. 城改如何开展和安置？

• 改造流程：包括规划报审、改造施工和回迁安置三个阶段，涉及政府、村集体、房企等多方协作。
• 实施主体与模式：
  • 政企合作：地方政府平台下的国企与房企合资成立项目公司，如上海泰日项目。
  • 国企主导：政府授权国企主导，如凤溪社区改造项目。
  • 房企主导：房企市场化运作，如武汉长丰村项目。
  • 村集体主导：村集体自筹资金，政府提供协调支持，如广州猎德村项目。
• 安置方式：
  • 实物安置：成本低，但对地产行业拉动有限。
  • 货币化安置：促进购房需求，但增加短期财政压力。
  • 房票安置：灵活且有助于去库存，可能成为主流方式。

3. 资金和收益来源

• 资金来源：
  • 财政资金：主要用于保障性住房、棚改等，但受预算限制。
  • 专项债：2024年新增城改投向，有望明年到位。
  • 社会资本：通过城市更新基金、自筹资金等方式参与，如上海城市更新基金。
• 收益结构：
  • 土地出让：主要收益来源之一。
  • 建筑销售：包括商品房和安置房销售。
  • 商业化收入：如车位销售、物业运营收入等。

4. 本轮改造带动多少投资？

• 面积估算：基于城中村人口和人均住宅面积，估算出城中村总面积约10.2亿平方米。
• 成本构成：包括拆除、建安和改造成本，分别设定为100元/平、4500元/平和3000元/平。
• 投资规模测算：
  • 保守情景：约3.7万亿元。
  • 中性情景：约4.3万亿元。
  • 乐观情景：约6.2万亿元。
• 年均投资拉动：
  • 若周期为10年，中性情景下年均新增投资约4320亿元，占地产投资的3.3%。
  • 若周期缩短至5年，乐观情景下年均新增投资约6200亿元，占地产投资的4.7%。
  • 若改造节奏加快至5年，乐观情景下年均新增投资占比可接近10%。

风险提示

• 政策解读存在偏差。
• 政策更新不及时或推进力度不及预期。
• 投资规模测算存在偏差。
• 经济恢复不及预期。

图表目录

• 图1：中央层面城中村改造相关会议和文件密集出台
• 图2：地方层面对于城中村改造的相关部署
• 图3：城中村改造流程
• 图4：上海市泰日地区城中村改造项目合作结构
• 图5：上海市凤溪社区“城中村”改造项目时间线
• 图6：武汉市长丰村“城中村”综合改造项目参与企业
• 图7：广州市猎德村改造项目时间线
• 图8：十大城市商品房库销比
• 图9：城中村改造主要的资金来源
• 图10：全国棚户区改造支出规模
• 图11：保障性安居工程在新增政府专项债的占比
• 图12：上海城市更新引导基金架构
• 图13：杭州市新盛村城中村改造项目预计收入明细
• 图14：城中村面积测算公式
• 图15：21个特大超大城市城中村面积测算（万平米）
• 图16：城中村改造总投资规模测算
• 图17：城中村改造每年的新增投资额

信息披露

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