固定收益专题研究报告：19年地产投资，数据继续被熨平还是周期波动再现？-20190103-中泰证券-14页_1021kb

2019年房地产投资分析总结

核心内容概述

本报告分析了2018年房地产投资、销售和价格三大指标的波动性被熨平的现象，并尝试从分项指标和运行规律角度预测2019年房地产投资走势。报告指出，2018年房地产市场受到结构性政策、销售端分化、统计方法调整等多重因素影响，导致数据波动减弱。在2019年，尽管存在下行趋势，但政策调整可能对投资形成一定支撑。

主要观点

1. 房地产三大指标波动被熨平

• 房价：2018年全国百城住宅价格同比中枢保持在5%左右，未出现周期性反弹。
• 销售：期房销售占比持续上升，超过80%，现房销售则持续下滑，整体销售同比维持在个位数。
• 投资：房地产投资同比保持在8%左右，偏离传统周期规律，主要由其他费用（尤其是土地购置费）逆势走高驱动。

2. 2019年房地产投资走势预测

• 整体趋势：预计2019年房地产投资同比中枢小幅下降，但整体仍保持稳定，约为5%。
• 分项波动：建筑工程、安装工程、设备工器具购置等建安类投资预计逐步筑底回升，反弹幅度可能在8%~10%。
• 其他费用：土地购置费虽增速下降，但受2018年往期开工存续量影响，不会大幅为负，对投资拖累有限。

3. 政策与市场因素影响

• 需求端：期房销售透支未来需求，现房销售持续下滑，叠加棚改货币化退出，2019年房地产销售下行趋势较为确定。
• 融资端：非标资产到期规模增加，银行信贷未能有效填补缺口，自筹资金和其他资金（如销售回款）成为主要支撑。
• 政策调整：住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”，但政策力度仍存在不确定性，可能对市场形成“托而不举”的效果。

4. 统计方法调整的影响

• 2018年起统计局统一房地产投资统计方法，将形象进度法改为财务支出法，导致建筑工程数据偏低，预计2019年将得到修正并反弹。
• 往期开工存续量在2018年大幅攀升，反映资金集中于头部项目，后续建设存在断层。2019年随着存续量加速消化，建筑工程投资将逐步回升。

关键信息

房地产投资分项构成

• 房地产投资由4个分项构成：建筑工程、安装工程、设备工器具购置、其他费用（其中土地购置费占比最大）。
• 建筑工程占比最高，但受统计方法影响最大，2018年同比增速大幅回落，2019年有望反弹。
• 其他费用中土地购置费占比达85%以上，2018年同比增速加快，成为投资稳定的重要支撑。

往期开工存续量分析

• 往期开工存续量是判断建筑工程投资底部的重要滞后指标。
• 2018年往期开工存续量达到2006年以来最高值，反映资金集中于新开工项目。
• 预计2019年存续量加速消化，带动建筑工程投资同比反弹。

风险提示

• 监管风险：政策超预期收紧或放松可能对市场产生较大影响。
• 资金面风险：非标资产到期规模上升，信贷资金未有效补充，可能进一步拖累房地产投资。
• 经济增长风险：经济增长超预期可能对房地产市场形成压力。

对债券投资的启示

1. 利率下行：地产投资下行趋势继续为利率下行提供支撑。
2. 周期波动再现：若建筑工程和其他费用分项出现周期波动，地产投资下行速度可能放缓。
3. 政策不确定性：需求端和融资端的适度放松虽有必要，但力度尚不明确，需持续观察。

总结

2018年房地产投资、销售和价格三大指标波动性被显著削弱，主因包括结构性政策、期房销售占比上升、统计方法调整等。2019年房地产投资虽面临下行压力，但建筑工程分项预计逐步筑底回升，土地购置费及其他费用对投资形成一定支撑，整体投资增速将保持稳定。政策调整和融资环境仍是影响投资的关键变量，需密切关注。