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3月销售降幅扩大，衢州首个取消限购限售

核心内容概览

行业销售表现

• 2022年3月，百强房企全口径销售金额为5795亿元，同比下降53%，较2月降幅扩大6个百分点。
• 3月百强房企销售面积为3637万平方米，同比下降57%，较2月降幅扩大15个百分点。
• 头部房企销售持续下滑，TOP5房企3月销售金额同比下降44%，TOP6-10房企同比下降35%，TOP11-20房企同比下降53%。
• 1-3月累计销售金额，TOP5房企同比下降41%，TOP6-10房企同比下降42%，TOP11-20房企同比下降51%。

土地市场动态

• 重庆：3月首轮集中土拍共出让13宗地，收金接近百亿，平均溢价率5.4%。多数地块成交地价降幅在10%以上，部分地块降幅达30%以上。地方平台拿地比例下降，仅占15%。
• 武汉：3月首轮集中供地规模大幅缩减，仅出让7宗涉宅地，总建筑面积93万平方米，不及去年的5%。仅1宗溢价成交，整体溢价率1%。

地方政策动向

• 浙江衢州：全国首个取消限购和限售的城市，非本市户籍居民可购房，144平方米及以上新建商品房不限售。
• 河北秦皇岛：首个全面废除新房、二手房限购的城市，废止相关调控文件。
• 福建福州：全国首个放宽限购的城市，非五城区户籍家庭可购买144平方米以下普通住宅，无需社保或纳税证明。政策放松原因包括市场低迷、闽系房企暴雷及土拍遇冷。

企业业绩表现

• 地产板块：整体业绩承压，如万科A、中国金茂、龙湖集团、绿城中国等表现较好。
• 物业板块：延续高景气度，碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等头部物企归母净利润同比增长均超50%。

主要观点与关键信息

3月销售与土拍数据

• 3月百强房企销售金额和面积均出现显著下降，降幅较2月扩大。
• 头部房企销售持续下滑，1-3月累计销售金额降幅普遍高于单月降幅。
• 重庆土拍热度回升，武汉土拍仍显冷淡，反映区域市场差异。

地方政策放松趋势

• 多地出台政策放松措施，推动市场活跃度，尤其在限购限售方面，衢州、秦皇岛、福州成为首个取消或放宽限制的城市。
• 政策放松背后反映市场低迷及房企资金紧张问题，如福州市场低迷、闽系房企暴雷、土拍遇冷。

企业盈利与投资建议

• 物业板块表现优于地产板块，头部物企盈利增长显著。
• 投资建议关注四条主线：
  1. 开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等。
  2. 物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、宝龙商业等。
  3. 赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等。
  4. 房产经纪企业：贝壳等。

风险提示

• 项目交付风险：部分房企存在资金链紧张问题，可能影响项目交付。
• 销售回款风险：行业销售增长低于预期，可能影响企业现金流。
• 政策调控风险：调控政策可能进一步收紧，影响市场预期。

行业与市场动态

土地市场

• 重庆：3月土拍热度上升，13宗地全部成交，平均溢价率5.4%，地方平台拿地比例下降。
• 福州：3月调整限购政策，非五城区户籍家庭可购买144平方米以下普通住宅，无需社保或纳税证明。
• 武汉：首轮土拍规模缩减，仅出让7宗涉宅地，6宗成功出让，仅1宗溢价成交。

市场表现

• 上周A股市场整体表现较好，申万地产板块上涨10.82%，在申万一级行业中排名靠前。
• 个股表现分化，中交地产、渝开发、中国武夷等涨幅居前，宋都股份、冠城大通、黑牡丹等跌幅显著。
• 物业板块表现强劲，碧桂园服务、华润万象生活等企业交易额领先。

投资建议与评级

投资主线

• 开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股。
• 物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、宝龙商业。
• 赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展。
• 房产经纪企业：贝壳。

评级说明

• 买入：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅超过20%。
• 持有：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于10%与20%之间。
• 中性：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-10%与10%之间。
• 回避：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-20%与-10%之间。
• 卖出：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅低于-20%。

风险提示

• 项目交付风险：部分房企资金链紧张，可能影响项目交付。
• 销售回款风险：销售增长低于预期，可能影响企业现金流。
• 行业政策调控风险：政策可能进一步收紧，影响市场预期。

附：分析师信息

• 分析师：沈猛
• 执业证号：S1250519080004
• 电话：021-58351679
• 邮箱：smg@swsc.com.cn

附：联系人信息

• 池天惠：电话13003109597，邮箱cth@swsc.com.cn
• 刘洋：电话18019200867，邮箱ly21@swsc.com.cn

行业与公司动态

土地市场动态

• 重庆：3月首轮土拍13宗地成交，平均溢价率5.4%，地方平台拿地比例下降。
• 武汉：首轮土拍规模缩减，仅出让7宗涉宅地，整体溢价率1%。
• 其他城市：如成都、东莞、苏州、天津等也发布了相关土拍信息及政策调整。

企业动态

• 华润置地：2021年营业收入2121.1亿元，归母净利润266亿元。
• 中国海外发展：2021年营业收入2422.4亿元，归母净利润401.6亿元。
• 时代邻里：2021年营业收入27.2亿元，归母净利润3.3亿元。
• 龙光集团：2021年营业收入782.9亿元，归母净利润100.2亿元。
• 禹洲集团：2021年营业收入270.7亿元，归母净利润8.6亿元。
• 滨江服务：2021年营业收入14亿元，归母净利润3.2亿元。
• 富力地产：2021年营业收入764亿元，归母净亏损88.48亿元。
• 合景泰富集团：2021年营业收入238.4亿元，归母净亏损30.6亿元。
• 正荣地产：2021年营业收入369.9亿元，归母净利润8.1亿元。
• 格力地产：邹超女士因身体原因辞去董事会秘书、副总裁职务。
• 建业地产：2021年营业收入419.59亿元，归母净利润6.1亿元。
• 德信中国：2021年营业收入231.1亿元，归母净利润9.4亿元。
• 金隅集团：郭燕明先生因退休辞去监事会主席、监事职务。
• 阳光股份：股东减持公司股份2.836%。
• 复星旅文：2021年营业收入-2.19亿元，归母净利润0.62亿元。

总结

3月房地产行业销售持续下滑，百强房企销售金额和面积同比大幅下降，政策放松成为市场焦点。地方政策调整如衢州、秦皇岛、福州等地取消或放宽限购限售，反映市场低迷及政策支持。物业板块表现优于地产板块，头部物企盈利增长显著。投资建议关注开发企业、物管企业、赛道转型企业及房产经纪企业。风险提示包括项目交付、销售回款及政策调控等。