20210402-亿翰智库-万科A-000002.SZ-23城销售业绩位列第一_净负债率连续20年低于40__7页_1mb

万科A 2020年及2021年一季度总结

核心内容

万科A（000002.SZ）作为中国房地产行业的龙头企业，2020年及2021年一季度展现出稳健的经营状况和积极的战略调整。其在销售业绩、财务结构和土地储备方面均取得显著进展，同时在政策调控背景下，展现出较强的抗压能力和市场适应能力。

主要观点

• 销售业绩稳步增长：2020年，万科实现7041.5亿元合约销售额，同比增长11.6%。其在23个城市销售金额位列第一，14个城市位列第二，市场占有率达4.03%。
• 盈利水平略有下降：尽管2020年毛利润率和净利润率与E50房企2019年的平均值持平，但较2019年分别下降7.0个百分点和0.8个百分点，主要由于成本上升和限价政策的影响。
• 审慎拿地，多元化拓展：万科主动放缓拿地节奏，2020年新增土地储备3366.5万平方米，投销比降至0.72。同时，积极探索TOD项目和城市更新等多元化拿地方式，以降低土地成本并提升盈利空间。
• 财务结构稳健，三道红线指标即将转绿：2020年，万科净负债率降至18.1%，连续20年低于40%。剔除预收账款的资产负债率为70.4%，略超红线，但管理层有信心在2021年一季度转为绿档。货币资金同比增长17.5%至1952.3亿元，短期债务覆盖能力良好。

关键信息

一、市场占有率达4.03%，盈利水平略有下降

• 销售规模：2020年合约销售额7041.5亿元，同比增长11.6%；销售面积4667.5万平方米，同比增长13.5%。
• 城市排名：在23个城市销售金额位列第一，在14个城市位列第二。
• 盈利变化：毛利润率29.2%，净利润率14.1%，与E50房企2019年平均值持平，但较2019年下降。
• 成本上升：地产开发业务成本同比增长26.2%，超过收入增速13.8%，导致利润空间压缩。
• 政策影响：政府坚持“房住不炒”和“三稳”政策，预计行业利润水平将逐步回归正常。

二、主动放缓拿地力度，积极探索多元化拿地

• 土地储备：2020年新增土地储备3366.5万平方米，权益拿地金额1381.5亿元，其中86.6%位于重点城市群。
• 投销比：2020年投销比为0.72，显示投资效率提升。
• 土地储备总量：截止2020年底，万科土地储备总建筑面积达15838.4万平方米，存续比为3.39年。
• 拿地方式：通过TOD项目和城市更新等方式，规避招拍挂市场的竞争，以较低成本获取土地，同时拓展盈利空间。

三、货币资金充足，三道红线指标即将转绿

• 财务指标：净负债率18.1%，剔除预收账款的资产负债率70.4%，现金短债比1.8倍。
• 债务结构：有息负债同比增长0.26%，短期有息负债同比下降11.7%至829.1亿元，短期债务占比降至32.1%。
• 资金覆盖：货币资金同比增长17.5%至1952.3亿元，短期债务覆盖能力达2.4倍。
• 政策利好：成都发文限制红档房企参与土地竞拍，结合“两集中”政策，资金充裕、财务结构稳健的房企将更具优势。

相关研究

• 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？
• 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市。
• 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长。
• 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势。
• 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？
• 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？
• 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当。
• 企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升。

研究员信息

• 于小雨
  微信号：rain_yxy
  邮箱：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn

• 王玲
  微信号：w18705580201
  邮箱：wangling@ehconsulting.com.cn

• 李慧慧
  微信号：Yjtzl2016
  邮箱：lihuihui@ehconsulting.com.cn

• 王柳
  微信号：18321956213
  邮箱：wangliu@ehconsulting.com.cn

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