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上坤地产2020年发展总结

核心内容

上坤地产（06900.HK）在2020年实现了销售与财务结构的显著优化，整体表现稳健，特别是在销售聚焦、土地储备增长及债务结构改善方面取得了积极进展。

主要观点

• 销售聚焦长三角、新一线及二线城市：2020年，上坤实现应占合约销售金额126.6亿元，回款率达91%，同比增长9.1%。长三角区域贡献了78%的合约销售额，新一线及二线城市占比达77%，显示其区域布局优势明显。
• 营业收入稳步提升：2020年营业收入达81.9亿元，同比增长8.7%，复合增长率达9.4%。三费费用率保持稳定，净利润同比增长30.8%，核心净利润增长48.8%，归母净利润增长62.2%。
• 多元化拿地方式：上坤通过招拍挂、收并购、产业合作及政府平台合作等方式获取土地储备，2020年新增土地储备306万平方米，其中招拍挂占比仅40%，权益占比达71%，显示其对合作模式的重视。
• 重点布局三大经济圈：上坤坚持“3+X”投资布局策略，深耕长三角、珠三角及中部经济圈。2020年新增土地项目63%位于长三角，土地储备总建筑面积达520万平方米，同比增长超50%。
• 高周转运营模式：在疫情下，上坤仍保持较高的周转效率，存货周转率达0.492，高于E50房企2019年的平均水平0.3211，显示其高效的运营能力。
• 净负债率大幅下降：2020年净负债率降至54.3%，较之前下降65.5个百分点，三道红线指标明显改善。短期有息负债占比下降至26.6%，现金短债比（宽松版）为2.3倍，融资能力增强。

关键信息

销售表现

• 2020年应占合约销售金额：126.6亿元
• 回款率：91%
• 合约销售面积：77.8万平方米
• 同比增长：9.1%（销售金额）、11.1%（销售面积）

土地储备

• 2020年新增土地储备：306万平方米
• 土地储备权益占比：71%
• 总土地储备：520万平方米（2020年12月31日）
• 长三角占比：64%
• 珠三角及中部区域占比：36%

财务表现

• 营业收入：81.9亿元
• 净利润：8.9亿元（同比增长30.8%）
• 核心净利润：8.08亿元（同比增长48.8%）
• 归母净利润：3.56亿元（同比增长62.2%）
• 净负债率：54.3%（同比下降65.5个百分点）
• 剔除预收账款的资产负债率：72.1%（同比下降11.2个百分点）
• 现金短债比（宽松版）：2.3倍
• 现金短债比（严格版）：1.5倍
• 货币资金：53.3亿元（同比增长53.1%）
• 净资产：62.8亿元

投资策略

• 投资布局：长三角、珠三角及中部三大经济圈
• 投资方式：招拍挂、收并购、产业合作、政府平台合作
• 投资力度：把握拿地窗口期，适时加大投资

费用与利润

• 三费费用率：19.6%（2020年）
• 管理费用率：3.4%
• 销售费用率：2.9%
• 财务费用率：13.3%
• 毛利率：21.9%
• 净利润率：10.8%

行业研究背景

• 2020年房地产市场：全年销售17.4万亿元，实现8.7%的增长，疫情冲击下仍保持稳定。
• 区域策略：长三角作为核心城市，具备较强的发展潜力，成为上坤布局的重点。
• 政策环境：房住不炒定位长期不变，房企需在合规前提下寻求增长空间。
• 竞争策略：通过合作拿地提升权益比例，降低财务风险，增强市场竞争力。

未来展望

• 上坤计划在2021年保持销售额15%左右的增长。
• 随着规模经济的形成，费用率有望进一步下降。
• 上坤融资渠道拓宽，成功发行美元债，未来融资能力将增强。

负责人信息

• 于小雨：联系邮箱 yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：联系邮箱 wangling@ehconsulting.com.cn
• 李慧慧：联系邮箱 lihuihui@ehconsulting.com.cn
• 王柳：联系邮箱 wangliu@ehconsulting.com.cn

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