20181026-东兴证券-万科A-000002.SZ-2018年三季报点评_净负债率提升_谨慎计提跌价_5页_700kb

万科A 2018年三季报总结

核心内容

万科A在2018年前三季度实现了营业收入和净利润的双增长，但净负债率有所上升，同时公司对存货进行了大量计提跌价准备，显示出对市场前景的谨慎态度。整体来看，公司财务稳健，具备较强的扩张潜力。

主要财务表现

• 营业收入：1-9月实现1760.2亿元，同比增长50.3%；第三季度实现700.5亿元，同比增长48.1%。
• 归母净利润：1-9月实现139.8亿元，同比增长26.1%。
• 销售额：累计完成4315.5亿元，同比增长8.9%。
• 每股盈利：第三季度为0.44元，1-9月归属母公司净利润EPS为3.40元。

营收增长驱动因素

• 结算面积增长：1-9月结算面积为1280.6万平方米，同比增长32.5%。
• 结算均价变化：第三季度结算均价为13084元/平方米，较上半年略有下降，但较上年同期提升12.1%。
• 营收增速延续：公司营收增长主要得益于结算面积和结算均价的双重驱动，且增速保持较高水平。

净利润增速低于营收增速原因

• 财务费用率上升：1-9月财务费用率提升1.5个百分点，主要由于利息支出资本化比率下降及融资规模增加。
• 资产减值损失增加：1-9月资产减值损失为32.5亿元，其中几乎全部来自存货跌价准备。按照所得税率倒算，计提金额约为30.4亿元，占报告期末存货跌价准备比例的73.4%。

已售未结算资源情况

• 已售未结算面积：报告期末为3849万平方米，较年初增长29.9%。
• 已售未结算金额：约5524亿元，较年初增长33.3%。
• 销售增速短期下行：销售增速有所放缓，但已售未结算资源充足，预计对业绩影响有限。

拿地与净负债率变化

• 新增土地面积：1-9月新增土地建筑面积约3583万平方米，权益占比54.1%。
• 拿地节奏加快：新获取土地面积与销售面积比值为1.23，较上半年有所上升。
• 净负债率提升：报告期末净负债率为51.1%，较半年末的30.8%和上年末的8.8%均有上升，但整体仍处于较低水平。

投资建议

• 评级：维持“强烈推荐”。
• EPS预测：2018-2020年EPS分别为3.4元、4.5元、5.9元。
• PE目标：给予10倍PE，对应2018年EPS目标价为37.5元。
• 业绩弹性：公司谨慎计提存货跌价准备，未来若市场好转，业绩有望超预期。

风险提示

• 销售增速继续下滑：可能影响公司业绩表现。
• 多元业务拓展不及预期：可能影响公司长期增长潜力。

关键财务指标

财务稳健性与扩张潜力

• 资产负债率：1-9月为83%，整体仍处于较低水平，显示公司财务稳健。
• 流动比率：1.3，显示短期偿债能力良好。
• 速动比率：0.6，显示公司具备一定流动性。
• 总资产周转率：0.3，显示资产使用效率较高。

结论

万科A在2018年前三季度表现稳健，营收持续增长，净利润保持增长态势，但增速低于营收增速。公司通过谨慎计提存货跌价准备，表现出对市场变化的审慎态度，同时也为未来业绩释放预留空间。已售未结算资源充足，销售短期下滑对业绩影响不大。净负债率提升反映公司加快一二线城市布局，但财务状况仍优于行业平均水平。公司具备良好的财务稳健性和扩张潜力，未来业绩确定性强，投资价值较高。