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报告摘要

首创置业2019年经营分析总结

核心内容概述

首创置业（02868.HK）在2019年实现了销售业绩的再创新高，但盈利能力增长受限，财务费用和管理费用显著上升，导致净利润率提升缓慢。同时，企业加大土地储备投资力度，聚焦核心城市圈，但净负债率仍处于较高水平。

主要观点

销售业绩创新高：
2019年首创置业签约销售金额达到808.1亿元，同比增长14.4%，超额完成800亿元销售目标。
- 销售金额增长主要依赖于签约价格上升，而非销售面积扩大，签约均价同比上涨10.8%。
- 京津冀地区贡献最大，占比达60.69%，长三角地区占比24.09%，粤港澳大湾区占比3.74%，其他区域占比11.56%。
- 受疫情影响，2020年1-2月销售金额同比下滑43.34%，但企业将销售目标维持在800亿元，预计疫情后销售业绩有望回升。
盈利能力有所提升，但受限于费用增长：
- 2019年营业收入为207.86亿元，同比下降10.62%。
- 毛利润为70.72亿元，同比增长12.12%，毛利润率达34.02%，高于2018年EH50房企均值。
- 净利润为25.69亿元，同比增长6.28%，但净利润率仅为12.36%，低于EH50房企均值14.8%。
- 三费费用率高达25.95%，较2018年上升7.67个百分点，其中管理费用和财务费用增长较快，分别上升4.24%和4.46%。
土地储备规模扩大，聚焦核心区域：
- 2019年新增土地储备建筑面积为778.9万平方米，同比增长90.3%。
- 截至2019年末，总土地储备建筑面积达1661万平方米，同比增长32.35%。
- 投销比为2.46，同比增长84.28%，显示企业投资力度加大。
- 土地投资聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心城市圈以及潜力型强二线单核城市。
财务状况有所改善，但净负债率仍偏高：
- 净负债率降至156.32%，同比下降12.3个百分点，但仍高于EH50房企均值。
- 有息负债同比增长6.7%，但企业通过发行永续债和配股计划提升了净资产和货币资金，改善了短期偿债能力。
- 短期偿债能力提升，现金短债比由0.96提升至1.1，货币资金首次完全覆盖短期有息负债。

关键信息

销售业绩

签约销售金额：808.1亿元（同比增长14.4%）
签约面积：316.3万平方米（同比增长3.3%）
签约均价：25548.53元/平方米（同比上涨10.8%）
区域分布：京津冀（490.39亿元，60.69%）、长三角（194.67亿元，24.09%）、粤港澳（30.26亿元，3.74%）、其他（92.77亿元，11.56%）

盈利能力

营业收入：207.86亿元（同比下降10.62%）
毛利润：70.72亿元（同比增长12.12%）
毛利润率：34.02%（同比上升6.9个百分点）
净利润：25.69亿元（同比增长6.28%）
净利润率：12.36%（低于EH50房企均值）
归属于母公司净利润：21.23亿元（同比增长10.38%）

土地储备

新增土储建筑面积：778.9万平方米（同比增长90.3%）
总土地储备建筑面积：1661万平方米（同比增长32.35%）
投销比：2.46（同比增长84.28%）
权益面积占比：约88%为发展物业，12%为投资性物业及其他

财务状况

净负债率：156.32%（同比下降12.3个百分点）
有息负债：927.55亿元（同比增长6.7%）
现金短债比：1.1（提升至首次完全覆盖短期有息负债）
货币资金：首次完全覆盖短期有息负债，短期偿债能力有所改善

研究员信息

于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
徐鹏：17601350466（微信号），xupeng@ehconsulting.com.cn
李慧慧：h648687853（微信号），lihuihui@ehconsulting.com.cn

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