20161206-西南证券-房地产行业2017年投资策略_行业下行_另辟蹊径_35页_2mb

房地产行业2017年投资策略总结

核心内容

2017年房地产行业面临下行压力，主要由于宏观经济弱复苏、调控政策趋严及需求结构变化。尽管短期内有资金宽松推动房价上涨，但长期来看，刚性需求和改善性需求均呈下降趋势，投资需求因调控政策和预期变化而短期下滑，加剧房价波动。房地产行业具有小周期特点，预计2017年商品房销售增速和房地产开发投资增速将双双下滑。

主要观点

• 宏观经济与货币政策：宽松的货币政策在2015-2016年推动了房价上涨，但随着调控政策的出台，房价上涨预期被暂时消除。
• 需求结构变化：刚需和改善性需求因人口结构变化和城镇化进程放缓，中长期将下降。投资需求受政策和预期影响，短期下降，但可能在一段时间内影响房价波动。
• 行业周期与走势：房地产行业小周期约2-4年，2015-2016年为罕见的两年上升周期。预计2017年行业将步入下行周期，销售和投资增速下滑。
• 房地产服务业务：随着存量房市场的发展，房地产服务业务（如中介、物业、金融）将成为未来增长点。
• 房企转型方向：在行业下行和利润率压缩背景下，跨界转型是房企的重要突破口，尤其是拥有优质项目和低大股东持股比例的公司。

关键信息

行业现状

• 2016年房地产行业整体走势平稳，但存在结构性分化。
• 申万房地产板块估值约20倍，低于其他行业。
• 2016年1-10月商品房销售面积和金额同比分别增长26.8%和41.2%，创历史新高。
• 一、二线城市房价涨幅较大，调控政策密集出台，成交量预计下降。
• 三、四线城市房价涨幅较小甚至出现下跌，但市场活跃度相对较低。

未来趋势

• 房地产行业将逐步进入下行周期，销售和投资增速双降。
• 存量房交易日趋活跃，房地产服务业务将成重要发展方向。
• 房企需关注转型与资源禀赋，提升长期竞争力。

2017年投资主线

1. 房地产服务业务：随着存量房市场的发展，服务类业务如物业、中介、金融等将迎来增长机遇。
2. 跨界转型：在行业下行压力下，房企通过转型其他行业（如军工、航空）来提升盈利能力和市场竞争力。
3. 优质项目与低持股比例：大股东持股比例低、资源禀赋突出、拥有优质项目的房企更具发展潜力。

推荐个股

迪马股份（600565）

• 公司介绍：主营房地产和专用车业务，房地产占比超80%，专用车业务市场占有率第一。
• 投资逻辑：
  • 房地产项目销售和结算表现良好。
  • 军工项目投资有望成为新增长点。
  • 推出股权激励计划，增强团队稳定性。
• 业绩预测：
  • 2017年EPS预测为0.35元，PE预测为20倍。
  • 目标价10元，评级为“买入”。
• 风险提示：
  • 地产调控风险。
  • 新项目进度不达预期。
  • 非公开发行进度不达预期。

天保基建（000965）

• 公司介绍：天津保税区唯一国有房地产上市公司，项目集中于自贸区。
• 投资逻辑：
  • 收购中天航空60%股权，切入航空产业链。
  • 房地产业务进入结算高峰，具备业绩支撑。
  • 转型航空产业，具备稀缺性。
• 业绩预测：
  • 2017年EPS预测为0.33元，PE预测为20倍。
  • 目标价9元，评级为“买入”。
• 风险提示：
  • 地产调控风险。
  • 项目进度不达预期。

华联控股（000036）

• 公司介绍：主营房地产开发和物业经营管理，项目集中在深圳、杭州等区域。
• 投资逻辑：
  • 房地产业务进入结算高峰，可售项目集中于一线和热点城市。
  • 减持神州长城带来充足现金流，为转型提供资金支持。
  • 2017年主业贡献比例上升，净利润有望保持快速增长。
• 业绩预测：
  • 2017年EPS预测为1.44元，PE预测为6倍。
  • 目标价13元，评级为“买入”。
• 风险提示：
  • 地产调控风险。
  • 项目进度不达预期。

总结

房地产行业在2017年将面临销售和投资增速双降的局面，行业整体进入下行周期。未来发展方向将更多转向房地产服务业务及跨界转型。推荐关注迪马股份、天保基建和华联控股，这些公司具备转型潜力、优质项目及良好的财务状况，有望在行业调整中脱颖而出。