房地产行业：低基数下11月成交增速或改善，但不改基本面下行趋势-20171127-广发证券-13页-1mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

整体成交情况

11月成交增速或改善：在低基数背景下，11月房地产成交面积可能有所回升。
一线城市表现优于二线城市：上周，一线四大城市新房成交面积为58.5万方，环比上涨11.0%，而部分二线城市成交面积环比下滑1.9%。
重点城市分化明显：
- 南京：受新楼盘集中认购影响，上周成交面积环比大幅上涨105%。
- 广州：新增供应推动成交面积环比上升78%。
- 上海：前期新项目入市推动成交面积环比上升16%。
- 北京与深圳：成交面积环比下滑约30%，其中北京单周成交量为近两个月新低。

整体库存情况

库存指数小幅上涨：全国11城市库存指数环比上涨0.57%，但总体库存量仍处于低位。
去化周期缓慢上升：重点城市去化周期继续上行，但绝对水平仍低于10个月。
低库存常态化：受行政管控影响，低库存已成为常态。

行业基本面分析

小周期下行趋势明确：行业基本面已总体过渡至“量跌价涨”阶段，政策调控抑制重点城市需求，三四线成交热度近期下行。
投资策略：在行业探底阶段，板块PE估值难以提升，但可关注个股的结构性机会，尤其是低库存、NAV高折价的公司和行业集中度带来的龙头房企机会。

主要观点

政策驱动周期：地产小周期本质上由政策周期推动，当前处于政策收紧阶段。
短期改善不改长期趋势：尽管11月成交可能因低基数而改善，但行业基本面仍处于下行阶段。
区域分化明显：长三角和珠三角区域表现优于环渤海和中部地区，其中广州和南昌推动了推盘量回升。

关键信息

重点城市表现：
- 北京：成交面积9.6万方，环比-31.4%，去化周期66.5周，环比+3.6%。
- 上海：成交面积24.9万方，环比+15.8%，去化周期22.6周，环比+0.4%。
- 南京：成交面积16.4万方，环比+105.0%，去化周期18.5周，环比-12.3%。
- 广州：成交面积19.4万方，环比+78.0%，去化周期59.1周，环比-1.0%。
- 深圳：成交面积4.6万方，环比-27.0%，去化周期50.7周，环比-1.4%。
- 南昌：成交面积3.3万方，环比-40.0%，去化周期31.5周，环比+14.1%。
广发地产组合变动：
- 上周组合：光大嘉宝、广宇发展、阳光城、蓝光发展、东百集团、中南建设。
- 本周组合：光大嘉宝、广宇发展、新湖中宝、阳光城、蓝光发展、东百集团。
重点公司动态：
- 广宇发展：10月销售简报显示销售面积12.2万方，同比增77.5%。
- 泰禾集团：拟实施员工持股计划，拟发行公司债。
- 阳光城：竞得福州商住地块，子公司接受贷款。
- 华夏幸福：与湘潭市雨湖区政府签订合作开发协议。
- 荣盛发展：与民生银行签订战略合作协议，发行非公开定向债务融资工具。
- 金科股份：全资子公司与碧桂园共同参股，增加融资担保额度。
- 中南建设：股价为6.1元，市值226亿元，PE为55.5倍。
- 蓝光发展：股价8.49元，市值181亿元，PE为20.2倍。
其他重点城市动态：
- 上海：推出6幅租赁住房用地，开展商品房销售价格行为检查。
- 广州：黄埔区与建行广东分行签约，未来五年提供不少于10万套租房。
- 福州：首次推出共有产权房用地，配建共有产权住房500套，户型比例分别为60%、20%、20%。

风险提示

政策调控力度加大：可能进一步抑制市场表现。
行业销售回落快于预期：可能对市场造成更大压力。

投资评级说明

行业投资评级：
- 买入：预期股价强于大盘10%以上。
- 持有：预期股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%。
- 卖出：预期股价弱于大盘10%以上。
公司投资评级：
- 买入：预期股价强于大盘15%以上。
- 谨慎增持：预期股价强于大盘5%～15%。
- 持有：预期股价相对大盘变动幅度介于-5%～+5%。
- 卖出：预期股价弱于大盘5%以上。