房地产行业三季报点评：“量价双降”环境下地产股利润稳步增长-20171127-川财证券-21页-1mb

报告摘要

2017年前三季度，房地产行业在“量价双降”的市场环境下，依然保持了利润的稳步增长，但营收增速明显回落。整体来看，行业表现分化，部分企业表现突出，而部分企业则面临较大压力。

市场环境：房地产市场呈现“量价双降”，全国商品房销售面积和金额同比增幅连续下降，9月单月销售面积同比下降267万平方米，是自2015年3月以来首次出现单月销售面积同比下滑。同时，70个大中城市新建商品房和二手住宅价格指数环比连续下降，热点一、二线城市房价涨幅趋于平缓，三四线城市则面临变盘风险。
开发投资：房地产开发投资数据下滑，但土地市场热度不减，1-10月土地购置面积增速为12.9%，保持持续上涨。行业和龙头企业库存处于低位，补库存需求较强，预计后续土地购置和开发投资将保持韧性。
企业表现：川财证券覆盖的46家房地产相关上市公司中，6家园区开发企业和40家房地产开发企业表现各异。园区开发企业整体利润增长较快，净利润同比增长24.47%，其中上海临港净利润增长最快（111.89%）。房地产开发企业营收增速为3.51%，但利润增速达20.48%，其中万科A和金地集团净利润增速超过30%。
杠杆情况：中型房企加杠杆明显，40家房地产开发企业平均净负债率为117.60%，其中泰禾集团净负债率高达440.85%。而龙头房企如万科A、金地集团、招商蛇口等净负债率相对较低，分别为23.33%、32.50%和59.22%。

销售数据：1-10月商品房销售面积同比增长8.2%，销售额增长12.6%。9月单月销售面积同比下降267万平方米，为2015年3月以来首次出现同比下滑。
价格指数：70个大中城市新建商品房和二手住宅价格指数环比连续下降，9月上涨城市数量降至44个和49个，刷新年内新低。一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续12个月回落。
三四线城市风险：部分三四线城市房价涨幅明显，如盐城、泰州等，但透支未来市场预期，面临政策调控风险。

营收与利润：房地产行业46家上市公司前三季度实现营业收入7759.69亿元，同比增长4%；实现净利润774.48亿元，同比增长20.7%。营收增速回落，但利润增长显著。
园区开发企业：6家园区开发企业前三季度共实现营业收入470.54亿元，同比增长21.21%；营业成本为229.55亿元，同比下降2.24%。净利润为97.34亿元，同比增长24.47%。其中，华夏幸福营收增长最快（21.21%），外高桥净利润下滑明显（-41.39%）。
房地产开发企业：40家房地产开发企业前三季度共实现营业收入7289.15亿元，同比增长3.51%；营业成本为5317.48亿元，同比增长3.08%。利润总额为1105.34亿元，净利润为681.73亿元，同比增长20.48%。
龙头房企表现：万科A和金地集团净利润增速超过30%，分别为34.23%和32.32%。保利地产净利润增速为16.31%。这些企业凭借规模增长和品牌溢价能力保持领先。

净负债率：40家房地产开发企业平均净负债率为117.60%，其中10家房企净负债率超过200%，泰禾集团净负债率最高（440.85%）。园区开发企业平均净负债率低于65%，其中上海临港负债率为-8.29%。
杠杆风险：中型房企加杠杆明显，净负债率高企。龙头房企则保持较低负债水平，具备更强的抗风险能力。