20171128-广发证券-房地产行业_低基数下11月成交增速或改善_但不改基本面下行趋势_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

本报告对2017年11月房地产行业市场表现及基本面趋势进行了分析，指出尽管部分城市因低基数效应出现成交面积环比上升，但整体行业仍处于基本面下行阶段。

主要观点

• 成交面积：11月上旬，部分城市因新增供给或项目入市，导致成交面积环比上升，但整体仍处于下降趋势。
• 库存与去化周期：重点城市库存指数小幅上涨，但绝对库存量仍处于低位；去化周期缓慢上升，但整体仍低于10个月。
• 政策影响：政策调控对重点城市成交形成抑制，但三四线城市在政策支持下成交仍保持一定热度，但近期热度下降。
• 行业趋势：行业基本面已过渡至“量跌价涨”阶段，小周期景气度下行进一步明确。
• 投资策略：在行业基本面探底背景下，板块PE估值难以提升，但可关注个股结构性机会，尤其是低库存、高NAV折价的公司及行业龙头。

关键信息

整体成交情况

• 一线城市：上周新房成交面积为58.5万方，环比上涨11.0%，但同比继续下滑40.4%。
• 部分二线城市：上周新房成交面积为212.4万方，环比下滑1.9%，同比下跌11.5%。
• 重点城市表现：
  • 南京：成交面积环比大涨105%，因新楼盘集中认购。
  • 广州：成交面积环比上涨78%，因新增供应。
  • 上海：成交面积环比上涨16%，因新项目入市。
  • 北京、深圳：成交面积环比分别下滑30%，北京单周成交量为近两个月新低。

分区域成交情况

• 环渤海地区：整体成交面积环比下滑11%，仅济南环比上涨19.3%。
• 长三角地区：受南京、上海、无锡带动，成交面积环比上涨21%。
• 珠三角地区：受广州带动，成交面积环比上涨25.5%。
• 中部地区：成交面积环比下跌23.1%，其中南昌环比下跌40%。
• 其他地区：成交面积环比微跌，福州跌幅最显著，达3.1%。

库存与去化情况

• 库存指数：全国11城市库存指数环比上涨0.57%，但整体库存量仍处于低位。
• 去化周期：11个重点城市去化周期缓慢攀升，但绝对值仍低于10个月。
• 重点城市库存与去化：
  • 北京：去化周期66.5周，环比微升3.6%。
  • 上海：去化周期22.6周，环比微升0.4%。
  • 南京：去化周期18.5周，环比下降12.3%。
  • 广州：去化周期59.1周，环比下降1.0%。
  • 东莞：去化周期63.5周，环比下降0.3%。
  • 南昌：去化周期31.5周，环比上升14.1%。

行业周观点

• 政策周期：地产小周期由政策周期推动，当前政策调控力度加大，抑制重点城市需求。
• 基本面：行业总体处于“量跌价涨”阶段，11月成交增速可能因低基数而改善，但不改变基本面下行趋势。
• 投资机会：关注低库存、高NAV折价的公司及行业龙头。

地产公司市场表现

• 广发地产组合：上周组合包括光大嘉宝、广宇发展、阳光城、蓝光发展、东百集团和中南建设；本周组合更新为光大嘉宝、广宇发展、新湖中宝、阳光城、蓝光发展和东百集团。
• 重点公司动态：
  • 广宇发展：10月销售面积12.2万方，同比增77.5%。
  • 泰禾集团：拟实施员工持股计划，发行公司债。
  • 阳光城：竞得福州商住地块，子公司接受贷款。
  • 华夏幸福：与湘潭市雨湖区政府签订合作协议。
  • 荣盛发展：与民生银行签订战略合作协议，发行债务融资工具。
  • 金科股份：对子公司增加融资担保额度，提供财务资助。
  • 中南建设：周均成交同比下滑，但PE估值相对稳定。

重点城市商品房市场跟踪

• 北京：成交面积环比下降，去化周期上升。
• 上海：推出租赁住房用地，加强商品房销售监管。
• 广州：推出共有产权房，与建行广东分行签约提供租房及授信。
• 福州：首次推出共有产权房用地，配建户型占比明确。
• 其他城市：如深圳、东莞、南昌等，成交面积与去化周期数据有所波动。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 行业销售回落快于预期。

投资评级说明

• 买入：预期股价强于大盘10%以上。
• 持有：预期股价变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期股价弱于大盘10%以上。

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