房地产行业：产业园区REITs未来市场空间广阔，存量资产盘活迎来机遇-20200514-银河证券-11页_630kb

房地产行业研究报告：产业园区REITs未来发展分析

核心内容概述

本报告聚焦中国房地产行业中产业园区REITs的发展前景，分析其市场潜力、政策支持、企业运营特征及投资建议，指出产业园区作为基础设施REITs的重要底层资产之一，未来市场空间广阔。

主要观点

• 政策推动：2020年5月，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着我国基础设施REITs试点正式启动。
• 产业园区的重要性：高科技产业园区、特色产业园区等是本次REITs试点的重要底层资产，具有权属清晰、市场化运营、位于重点区域等特征的园区将最先受益。
• 市场前景广阔：预计5年后，产业园区类REITs累计发行规模可达约809.62亿元，园区REITs占比将逐步上升。
• REITs发展潜力：我国REITs市场尚处于起步阶段，2019年类REITs发行规模为487.5亿元，年复合增长率达38%。而美国REITs市场已相对成熟，发行规模达13288.06亿元，工业类REITs占比为11%。
• 企业运营提升：REITs试点有助于提升园区企业的资产运营水平，推动其从资源优势向管理优势转变。
• 未来拓展方向：REITs试点可能逐步拓展至长租公寓及商业地产领域，符合“房住不炒”与“租售并举”的政策导向。

关键信息

产业园区现状

• 截至2018年，我国共有552家国家级产业园区，分布于全国31个省级行政区。
• 主要产业类型包括机械电子制造与信息化、食品饮料与农副产品加工、生物医药与化工新材料等，合计占比超过75%。
• 园区分布与劳动力资源、行政级别密切相关，人口大省和高行政级别的城市拥有更多产业园区。

产业园区REITs试点条件

• 权属清晰；
• 经营3年以上，具备持续、稳定的收益及现金流；
• 位于重点区域（如京津冀、长三角、粤港澳大湾区等）；
• 定位为高科技或特色产业园区，且有市场化运营的成熟厂房或办公楼。

市场规模预测

• 基于2021-2025年类REITs年均复合增长率45%的假设，以及园区REITs占比逐年提升（6%、7%、8%、9%、10%），预计5年后园区类REITs累计发行规模可达809.62亿元。
• 园区类REITs在2019年发行规模为24.38亿元，仅占总量的5%，未来增长潜力巨大。

企业运营表现

• 华夏幸福：聚焦核心都市圈，2019年新增签约入园企业545家，新增签约投资额1956.13亿元，产业新城/小镇项目运营良好。
• 招商蛇口：采用“前港-中区-后城”模式，运营面积达384万平方米，产业新城项目已进入全面建设期。
• 苏州高新：以“地产+产业”为核心模式，2019年新增土地储备24.34万平方米，旅游板块营收增长显著。
• 中新集团：作为苏州工业园区开发主体，拥有完整的园区开发运营产业链，2019年土地储备规模达52.5万平方米。
• 张江高科：聚焦高科技产业，2019年园区综合开发销售收入达5.40亿元，出租房地产租金收入为7.55亿元。
• 上海临港：园区在租面积达180万平方米，2019年新增土地储备约44万平方米，聚焦科技创新与产城融合。

投资建议

• 关注具有园区资产的代表性企业，如张江高科（600859.SH）、华夏幸福（600340.SH）、中新集团（601512.SH）、上海临港（600848.SH）、浦东金桥（600639.SH）、苏州高新（600736.SH）。
• 产业园区REITs试点将加速企业资产运营水平提升，推动其向管理优势转型。

风险提示

• 政策执行进展不及预期；
• 发展初期REITs供给不足。

评级标准

• 行业评级：推荐（行业指数超越交易所指数平均回报20%及以上）、谨慎推荐（行业指数超越交易所指数平均回报）、中性（与交易所指数平均回报相当）、回避（低于交易所指数平均回报10%及以上）。
• 公司评级：同上，根据公司股价表现进行相应评级。

总结

产业园区REITs试点将有效盘活存量资产，提升企业资产运营水平，是房地产行业转型的重要方向。未来5年，园区类REITs市场规模有望达到809.62亿元，发展潜力巨大。政策支持、企业运营成熟度及区域优势是推动园区REITs发展的关键因素，建议重点关注具备优质园区资产的企业。