20151207-招商证券-房地产行业2016年投资策略_降噪_房地产-去除偏见的雾霾_46页_1mb

房地产行业2016年投资策略总结

核心内容

本报告基于“降噪”数据库分析，指出房地产行业将出现中周期改善，并提出“增量市场新格局、存量市场新经济”的选股框架。核心观点包括：

• 房地产行业在短期内仍具有先周期属性，且复苏将持续至2019年左右。
• 房地产投资的边际改善预计出现在2016年上半年。
• 增量市场见顶后，行业将进入新的发展格局，即从数量到质量、从普涨到分化、从零散到集中、从住宅到产业。
• 存量市场新经济已经到来，交易&信息、社区服务、存量优化三大核心环节将孕育行业巨头。
• 未来房地产行业将受益于经济质量改善、低利率环境、互联网金融工具发展，保持在顶部区间。

主要观点

1. 房地产行业的周期属性

• 房地产是典型的早周期行业，其复苏早于经济周期。
• 房地产行业在跨越中等收入陷阱和城镇化率突破70%后，会逐步转为后周期行业。
• 中国尚未跨越中等收入陷阱，城镇化率仍较低，房地产的早周期属性将维持较长时间。

2. 房地产与经济的关系

• 房地产对经济增长的贡献率仍维持在50%左右，占城镇固定资产投资的20%。
• 住宅大开发时代已见顶，但房地产作为经济稳定器仍具重要作用。
• 房地产投资的改善将带动经济质量和通胀回升。

3. 增量市场新格局

• 住宅大开发时代已结束，但未来几年仍将运行在顶部区间。
• 流动人口市民化、住房质量改善、购房信贷宽松等因素将继续支撑住房需求。
• 未来房地产发展将从住宅转向产业地产，尤其是养老地产。

4. 存量市场新经济

• 存量市场新经济已到来，三大核心环节（交易&信息、社区服务、存量优化）将孕育行业巨头。
• 交易&信息环节将受益于存量房市场发展和互联网+金融延伸服务。
• 社区服务将受益于消费升级和社区O2O发展。
• 存量优化将受益于供给侧整合和需求匹配效率提升。

关键信息

行业规模

• 截至2015年12月，行业股票家数为160只，总市值27772亿元，流通市值23017亿元，占比约5.8%。

行业表现

• 绝对表现：11.8%（1m）、-6.7%（6m）、72.2%（12m）。
• 相对表现：10.2%（1m）、22.5%（6m）、44.8%（12m）。

增量市场

• 住宅大开发时代见顶，但未来仍将运行在顶部区间。
• 未来增量需求中枢趋势性下降，但存量房折旧更新需求将稳中有升。
• 城镇化仍有空间，流动人口市民化将支撑住房需求。

存量市场

• 交易&信息、社区服务、存量优化三大核心环节将孕育巨头。
• 交易&信息环节：叠加装修、金融等延伸服务，形成规模市场。
• 社区服务环节：消费升级推动社区服务需求，社区O2O成为家庭消费场景入口。
• 存量优化环节：包括存量改造和平台撮合两种模式，后者是房地产的分享经济。

投资建议

• 增量市场关注一线资源价值及二线补涨机会，对应公司【中洲控股/福星股份】。
• 长期关注产业地产，尤其是养老地产，对应公司【万科/保利/恒大】。
• 存量市场关注交易&信息、社区服务、存量优化，对应公司【世联行/搜房网】【彩生活/福星股份】【云南城投】。
• 城投平台及国企改革是持续热点，对应公司【云南城投/鲁商置业】【深圳本地股】。

风险提示

• 经济硬着落
• 流动性出现向下拐点
• 新经济竞争过于激烈

重点公司财务指标

图表目录

• 图1：供给侧图谱--压抑地产是“期限错配”
• 图2：基本面与估值的时空错配导致资产价格的周期波动
• 图3：房地产的配置贯穿财富和生命周期的任何阶段
• 图4：地产的早周期性明显，该轮周期已形成
• 图5：房地产将驱动上游行业的改善-煤炭开采与洗选边际已出现改善
• 图6：房地产将驱动上游行业的改善--家具制造已经出现筑底迹象
• 图7：房地产将驱动上游行业的改善-水泥行业稍滞后
• 图8：房地产将驱动上游行业的改善-黑色金属稍滞后
• 图9：美国跨越中等收入陷阱后房地产呈后周期性
• 图10：美国城镇化率达到70%后房地产后周期性更趋明显
• 图11：韩国跨越中等收入陷阱前后房地产呈不同周期性特征
• 图12：韩国城镇化率达到70%后房地产逐渐出现后周期性
• 图13：日本跨越中等收入陷阱前后房地产呈不同周期性特征
• 图14：日本城镇化率达到70%后房地产逐渐出现后周期性
• 图15：中国房地产呈早周期性
• 图16：中国城镇化水平较低
• 图17：逆推法：该周期上看，地产行业于2019年左右见顶
• 图18：房地产基本面领先房价，房价已步入上升通道
• 图19：房地产周期领先房地产投资，投资改善最快4季度出现
• 图20：房地产基本指标传导路径
• 图21：商品房销量变化领先房屋新开工
• 图22：房屋新开工变化领先房地产开发投资
• 图23：商品房销售领先地产资金来源
• 图24：房地产资金来源领先房地产开发投资
• 图25：货币活化指数(活定期口径)与房价指数
• 图26：货币活化指数(M1/M2口径)与房价指数
• 图27：市场驱动的顺序：市场重心-->权益市场估值 and 改变货币活化度-->房价
• 图28：负债风险指标领先无风险利率，放松路径空间大
• 图29：中国住宅在建库存去化周期高位趋缓
• 图30：中国住宅竣工库存去化周期持续攀升
• 图31：中国住宅增量库存去化周期持续下降
• 图32：中国商品房潜在供给明显回落
• 图33：中国城镇人口增量趋势性下降
• 图34：中国城镇人均居住面积增量趋势性下降
• 图35：投资性不动产增速低于个人可投资资产平均增速
• 图36：中国商品住宅销量见顶
• 图37：中国城镇人口与非农户籍人口剪刀差持续扩大
• 图38：中国城镇化率与市民化率剪刀差持续扩大
• 图39：投资对经济增长的贡献率仍有50%
• 图40：房地产投资占城镇固定投资之比仍近20%
• 图41：购房贷款增量显著增长
• 图42：购房商贷利率显著下降
• 图43：P2P贷款余额快速增长
• 图44：P2P贷款平均利率持续下降
• 图45：中国住房市场现状
• 图46：百城房价明显分化
• 图47：三十城新房销量明显分化
• 图48：一线城市库存销售比处于历史较低位置
• 图49：十大重点城市库存销售比处于较低位置
• 图50：百城宅地月均成交量：一线短缺/三线丰裕
• 图51：百城宅地月均楼面价：一二线大涨/三线滞涨
• 图52：万科市占率持续提升
• 图53：龙头开发商市占率持续提升
• 图54：万科未来十年业务规划偏向产业地产
• 图55：中国65岁及以上人口占比快速上升
• 图56：养老产业结构（9073）
• 图57：存量市场新经济产业图谱“2大基础工具（互联网+&金融）×3大核心环节（交易&信息/社区服务/存量优化）”
• 图58：牛熊周期及产出缺口
• 图59：潜在GDP增长率驱动结构
• 图60：房地产基金主要代表
• 图61：房地产金融之REITs
• 图62：美国二手房交易量/一手房销量维持高位
• 图63：美国一手房及二手房每套中位价
• 图64：中国一线城市二手房销量/一手房
• 图65：北京二手房销量/一手房
• 图66：中国二线代表城市二手房销量/一手房
• 图67：成都二手房销量/一手房
• 图68：链家门店规模
• 图69：链家商业模式
• 图70：搜房网历史收入及净利率
• 图71：搜房网收入结构
• 图72：房地产信息环节
• 图73：基础物业服务产业概况
• 图74：社区O2O发展阶段
• 图75：彩生活的商业模式
• 图76：存量优化的发展逻辑和演绎模式
• 图77：联合办公商业模式
• 图78：分享经济模式的典型代表
• 图79：房地产领域的分享经济
• 图80：Airbnb与传统酒店对比
• 图81：温德姆集团收入持续增长、扣非利润率稳定
• 图82：温德姆集团收入结构
• 图83：流动性边际减弱但仍位于增量区间，地产小票仍是中期超额收益的方向
• 图84：房地产负债风险指标进一步下行，无风险利率将支持地产大票