20201101-华创证券-房地产行业周报_10月销售超预期快增_促消费政策利好物管_29页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

本周房地产行业数据及政策动态显示，尽管新房成交量环比小幅下降，但整体销售表现仍超预期，特别是政策利好对物管行业产生积极影响。同时，行业库存情况有所改善，但整体仍处于低库存状态。此外，房企融资新规预计推动行业集中度提升，提高运营能力，促进行业健康发展。

主要观点

• 销售表现：10月新房成交量同比上涨3%，其中一二线城市表现较好，同比上涨4%，三四线城市同比上涨2%。二手房成交量同比上涨6%，但环比下降，整体市场表现较为分化。
• 政策动态：发改委推动物管行业线上线下融合发展，鼓励构建智慧物业平台，满足居民多样化生活服务需求。此外，央行数据显示房地产贷款余额增速连续26个月回落，银保监会启动新一轮房地产信托专项排查，强化监管。
• 行业趋势：房地产行业正从杠杆主导向运营主导转型，有利于减少周期波动，提升行业盈利能力。目前行业处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。
• 公司动态：多家房企发布三季度业绩，部分企业表现亮眼，如新城控股和中南建设净利润大幅增长。同时，物管行业动作频繁，如万科物业更名为万物云，碧桂园服务拟收购福建东飞60%股权。

关键信息

一、行业数据

1. 新房成交量

• 上周（10.24-10.30）45城一手房成交716万平米，环比下降4.4%。
• 一线城市成交97万平米，环比上升14.6%。
• 二线城市成交458万平米，环比下降1.0%。
• 三线城市成交103万平米，环比下降24.6%。
• 四线城市成交59万平米，环比下降11.0%。
• 10月累计成交同比上升3%，其中一二线同比上升4%，三四线同比上升2%。

2. 二手房成交量

• 上周（10.24-10.30）14城二手房成交171.7万平米，环比上升0.6%。
• 一线城市成交59.5万平米，环比上升4.3%。
• 二线城市成交101.1万平米，环比上升2.1%。
• 三四线城市成交11.2万平米，环比下降24.1%。
• 10月累计成交同比上升6%，但环比下降12pct，整体市场仍偏弱。

3. 房企库存情况

• 上周15城推盘444.5万平米，环比下降9.0%。
• 上周15城可售面积为9,653万平米，环比上升0.1%。
• 3个月移动平均去化月数为8.0个月，环比下降0.5个月。
• 行业处于加库存阶段，但整体库存仍较低，未来去化过程可能较为纠结。

二、行业政策和新闻跟踪

1. 宏观政策

• 十九届五中全会提出优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化。
• 央行数据显示，截至三季度末房地产贷款余额48.83万亿元，同比上升12.8%，增速连续26个月回落。
• 香港第三季度本地生产总值同比下跌3.4%，但市场流动性已恢复至疫情前水平。

2. 信贷监管

• 银保监会启动新一轮房地产信托专项排查，严控规模，强化穿透监管。

3. 物业管理政策

• 发改委推动物业服务线上线下融合发展，搭建智慧物业平台，满足居民多样化生活服务需求。

4. 香港房地产动态

• 香港私人住宅售价指数9月按月回升0.4%，终止两个月跌势。
• 10月二手住宅注册金额连续4年超过3000亿港元。
• 香港预计第四季度楼价将下跌3%至5%。
• 中原城市领先指数CCL报176.84点，按周微跌0.01%。

5. 城市政策

• 深圳坪山三大旧改项目公示，总计更新单元用地面积43.8万平方米。
• 佛山发布三龙湾高端创新集聚区详细规划，宅地供应达105.06万平米。
• 北京楼市组合贷比例陡增，占比近三分之一。

三、重点公司公告

1. 销售情况

• 新世界发展完成2021财年200亿港元销售目标近一半。
• 深圳控股前9月总合同销售额约103.43亿元，同比增长35.4%。
• 中南建设前三季度累计销售面积1070.4万平方米，销售金额1430.9亿元，同比增长4.5%和10.1%。

2. 拿地情况

• 北辰实业以19.28亿元竞得杭州富阳区一宗宅地。
• 深振业A以4.45亿元竞得长沙市天心区一宗商住用地。
• 香江控股以2.67亿元竞得株洲一宗商住用地。
• 广宇发展以19.7亿元竞得福州晋安区一宗土地。
• 招商局置地与五矿地产成立合资公司收购广州地块，总承担额45.47亿元。
• 华发股份以42.11亿元竞得上海静安商住地。

3. 业绩情况

• 万科A：前三季度营收2,414.9亿元，同比增长7.9%；净利润198.6亿元，同比增长8.9%。
• 金科股份：前三季度营收477.3亿元，同比增长10.5%；净利润44.4亿元，同比增长11.5%。
• 新城控股：前三季度营收700.9亿元，同比增长137.1%；净利润47.4亿元，同比增长26.9%。
• 金地集团：前三季度营收404.4亿元，同比下降4.9%；净利润49.9亿元，同比下降8.0%。
• 保利地产：前三季度营收约1174.0亿元，同比增长5.0%；净利润约132.0亿元，同比增长2.9%。
• 中南建设：前三季度营收458.6亿元，同比增长12.0%；净利润36.8亿元，同比增长62.7%。
• 阳光城：前三季度营收380.6亿元，同比增长18.8%；净利润27.4亿元，同比增长21.6%。
• 大悦城：前三季度营收178.0亿元，同比下降20.3%；净利润7.6亿元，同比下降67.6%。
• 新大正：前三季度营收8.9亿元，同比增长18.6%；净利润8,995.7万元，同比增长15.8%。
• 绿地控股：前三季度营收3209亿元，同比增长9%；净利润120.4亿元，同比增长1.9%。
• 蓝光发展：前三季度营收313.8亿元，同比增长12.5%；净利润26.7亿元，同比增长5.4%。
• 光大嘉宝：前三季度营收30.2亿元，同比下降10.2%；净利润3.0亿元，同比下降1.7%。
• 华夏幸福：前三季度营收567.3亿元，同比下降11.8%；净利润72.8亿元，同比下降25.3%。

四、板块行情回顾

• SW房地产指数下跌4.19%，沪深300指数下跌0.49%，房地产板块相对收益为-3.7%，在28个板块中排名靠后。
• 个股表现分化，电子城、银亿股份、三湘股份、招商积余、爱旭股份涨幅靠前；宜华健康、哈高科、金科股份、珠江控股、天业股份跌幅靠后。

五、投资建议

• 推荐：房地产板块和物管板块。
• 重点推荐：
  • 住宅开发：A股：金科股份、万科A、金地集团、保利地产、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂。
  • 物业管理：招商积余、碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务；建议关注：宝龙商业。
  • 商业地产：龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城；建议关注：华润置地。
  • 物流地产：ESR、南山控股。

六、风险提示

• 新冠肺炎疫情对房地产行业影响超预期。
• 房地产调控政策可能超预期收紧。