20210117-东北证券-房地产行业动态报告_郑州新政限制地价涨幅_房企密集融资分化显著_31页_3mb

房地产行业分析报告总结

核心内容概览

本报告为2021年1月17日发布的房地产行业动态报告，主要涵盖市场表现、行业新闻、土地市场、成交市场、推盘去化、房企融资及事件点评等方面，旨在分析房地产行业近期动态及趋势。

主要观点

• 市场表现：A股房地产板块上周上涨1.29%，优于大盘；H股板块上涨2.31%，涨幅位于恒生板块中游。
• 行业新闻：房企年初密集融资，融资成本分化显著，一线城市的二手房价格同比上涨，表明市场仍有一定韧性。
• 土地市场：全国百城土地成交面积环比下降76.8%，同比减少69.7%，楼面价下降11.1%，但溢价率有所回升。
• 成交市场：新房成交面积回升至去年尾平均值，二手房市场低位修复，但整体增速仍为负值。
• 推盘去化：推盘面积环比上升94.1%，去化周期为17.7月，批售比为1.24，行业库存高点有所回落。
• 房企融资：融资潮已现，融资成本分化明显，龙头房企如龙湖、中海等融资成本处于低位，具有竞争优势。

关键信息

1. 市场表现

• A股板块：

  • 上周收于3793.42点，累计上涨1.29%。
  • 板块表现优于上证综指、深证成指及沪深300指数。
  • 涨幅前列为格力地产（35.14%），跌幅前列为苏宁环球（-14.61%）。

• H股板块：

  • 上周收于10063.68点，累计上涨2.31%。
  • 涨幅前列为国锐地产（8.99%），跌幅前列为万科海外（-5.20%）。

2. 行业新闻

• 房企融资：2021年1月，近30家房企发行债券，总规模达550亿元，利率区间为2.70%~10.75%，融资成本“马太效应”凸显。
• CPI数据：2020年全年CPI上涨2.5%，12月CPI上涨0.2%，其中居住价格同比下降0.6%。
• 房企偿债压力：2020年房企偿债规模约9154亿元，2021年到期债务规模预计达12448亿元，历史性突破万亿元大关。
• 政策动态：
  • 郑州出台新政限制地价涨幅，明确地价涨幅控制在5%以内，且按周边房价10%浮动确定。
  • 西安、广州、苏州等地出台政策加强商品房销售信息公示及环境影响管理。

3. 土地市场

• 土地供应与成交：
  • 全国百城合计成交土地建面938万方，环比下降76.8%，同比下降69.7%。
  • 一线城市供销比下降至0.20，二线城市供销比为2.35，三线城市为1.08。
  • 楼面价为2677元/平，环比下降11.1%，同比下降28.5%。
  • 溢价率回升至15.3%，环比走阔9.0%，同比走阔6.0%。

4. 成交市场

• 新房成交：

  • 30大中城市新房成交面积为416万方，环比上升22.4%，同比上升19.5%。
  • 34城新房成交面积为653万方，环比上升21.2%，同比上升9.4%。
  • 一线城市新房成交面积为114万方，环比上升13.7%，同比上升1.8%。
  • 二线城市新房成交面积为367万方，环比上升25.3%，同比上升10.0%。
  • 三线城市新房成交面积为172万方，环比上升18.3%，同比上升13.7%。

• 二手房成交：

  • 15城二手房成交面积为178万方，环比上升37.0%，同比下降17.5%。
  • 一线城市二手房成交面积为46万方，环比上升38.7%，同比下降24.4%。
  • 二线城市二手房成交面积为113万方，环比上升36.1%，同比下降13.4%。
  • 三线城市二手房成交面积为19万方，环比上升38.7%，同比下降21.9%。
  • 月度二手房成交面积为307万方，环比下降15.6%，同比下降13.3%。

5. 推盘去化

• 推盘面积：
  • 15城商品房推盘面积为256万方，环比上升94.1%，同比上升13.6%。
  • 去化周期为17.7月，相比上周下降0.1月。
  • 批售比为1.24，相比上周下降0.06，相比去年下降0.18。

6. 房企融资

• 融资情况：
  • 2021年1月，各大上市房企完成近40单债券融资，融资成本区间为2.70%~15.00%。
  • 龙头房企如龙湖、中海融资成本处于低位，具有竞争优势。
  • 融资分化显著，具有融资优势的房企将提升行业集中度。

个股推荐

• 一线房企：
  • 推荐：万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福、招商蛇口
• 二线房企：
  • 建议关注：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、旭辉控股
• 物管公司：
  • 持续看好：碧桂园服务、保利物业、永升服务、招商积余

风险提示

• 行业资金面超预期收紧
• 市场表现超预期下行

重点公司财务数据

图表数据概览

• 图1：沪深300与申万房地产板块对比
• 图2：申万板块周涨跌幅比较
• 图3：恒生指数与东北地产内房股指数对比
• 图4：恒生指数板块周涨跌幅比较
• 图5：百城单周土地供应成交面积及供销比
• 图6：分线城市土地供应面积及同环比增速
• 图7：分线城市土地溢价率数据
• 图8：百城单周土地成交楼面价
• 图9：分线城市土地供销比数据
• 图10：分线城市土地成交楼面价及同环比增速
• 图11：百城单周土地成交溢价率
• 图12：分线城市单周供销比（移动平均3月）
• 图13：34城成交同环比增速情况
• 图14：重点城市新房上周成交
• 图15：34城单周成交面积及同比
• 图16：一线城市单周成交面积及同比
• 图17：二线城市单周成交面积及同比
• 图18：三四线城市单周成交面积及同比
• 图19：34城周成交面积
• 图20：34城月度成交及同环比
• 图21：上周样本城市城市二手房成交
• 图22：15城二手房成交同环比增速

总结

2021年初，房地产行业整体表现优于大盘，A股板块涨幅1.29%，H股板块涨幅2.31%。房企融资分化显著，龙头房企具有融资优势，有助于提升行业集中度。郑州等地出台土地出让新政，限制地价涨幅，有助于提升房企拿地质量及利润率。新房市场回暖，二手房市场低位修复，但整体增速仍为负值。市场风险提示资金面收紧及市场下行。重点推荐一线房企及物管公司，建议关注二线房企。