房地产行业郑州市土拍新政点评：控制地价涨幅及配建，保障土地质量-20210113-广发证券-10页_931kb

郑州市土拍新政总结

核心内容

郑州市于2020年1月8日出台《关于加强土地出让管理工作的意见》，对宅地土拍规则进行了调整，旨在稳定市场预期、控制地价上涨、提升土地质量。主要内容包括：

1. 熔断溢价率限制：将宅地熔断溢价率限制在20%-30%，较此前的50%-100%大幅降低，从地价角度控制实际出让地价。
2. 熔断后竞拍方式：根据租赁住房供需情况，分为“竞自持”和“摇号”两种方式，保障房企拿地利润率。
3. 地价调控目标：2021年郑州市宅地价格变动控制在5%以内，是首次明确地价变化幅度目标。
4. 楼面价确定机制：采用剩余法，参考周边实际销售均价（可浮动10%）及各项成本，确定土地起拍楼面价。

主要观点

• 政策背景：郑州市场在2020年表现不佳，新房、二手房价格及土地出让金均出现下滑，政策出台旨在缓解市场下行压力，实现“三稳”目标。
• 政策创新性：郑州的土拍新政在“限地价+摇号”方式上具有首创性，与南京等城市的政策形成对比，显示出政策对土地质量的重视。
• 政策效果：新政有助于稳定房企拿地预期，提升土地质量，同时为行业利润率的稳定提供支撑。
• 行业影响：政策的出台反映了政府从抑制市场过热转向以合理利润率引导市场，推动行业长期稳定发展。

关键信息

土拍政策变化对比

土拍新政与其他城市对比

政策效果与市场表现

• 郑州市场表现：2020年商品房销售金额同比下降8%，住宅销售金额同比下降9%，土地出让金同比负增长，市场下行压力明显。
• 政策目标：通过控制地价、稳定预期，实现“稳房价、稳地价、稳预期”的政策导向。

重点公司推荐

A股推荐

• 万科A（000002.SZ）：买入，合理价值40.42元
• 保利地产（600048.SH）：买入，合理价值20.90元
• 中南建设（000961.SZ）：买入，合理价值11.49元
• 新城控股（601155.SH）：买入，合理价值46.08元
• 金地集团（600383.SH）：买入，合理价值16.83元
• 金科股份（000656.SZ）：买入，合理价值12.00元
• 阳光城（000671.SZ）：买入，合理价值10.80元
• 蓝光发展（600466.SH）：买入，合理价值8.61元

H股推荐

• 中国海外发展（00688.HK）：买入，合理价值32.90港元
• 融创中国（01918.HK）：买入，合理价值45.97港元
• 碧桂园（02007.HK）：买入，合理价值16.03港元
• 旭辉控股集团（00884.HK）：买入，合理价值6.16港元

建议关注

• 世茂集团
• 龙湖集团
• 华润置地

风险提示

• 行业集中度提升存在不确定性。
• 地产行业销售规模的稳定仍需需求端的持续支持。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上（A股）或15%以上（H股）。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-5%～+5%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

结论

郑州市土拍新政在控制地价、稳定市场预期、保障房企利润率方面具有创新性和代表性，为其他城市提供了政策借鉴。随着政策逐步落地，行业利润率有望稳定，土地质量提升，地产板块具备系统性重估机会。