20131218-安信证券-房地产_基本面继续下行_关注工业用地升值_31页_1mb

房地产行业年度策略总结

核心内容

本报告分析了2013年房地产行业的基本面、土地政策改革及市场供应体系变化，指出行业整体处于下行通道，但工业用地升值及具有独特模式的企业仍有投资机会。报告推荐金隅股份、京投银泰、华夏幸福作为首选组合，并建议关注深圳工业用地龙头中粮地产。同时，提及了政策性住房比例上升、房产税制度建设及快周转模式面临的挑战。

主要观点

1. 行业基本面下行

• 人口结构变化：80年代“婴儿潮”带来的首次置业和改善需求高峰已接近尾声，20至35岁青年占比下降，结婚对数增速放缓，表明长期住宅需求趋弱。
• 楼市结构分化：一线城市和主流二线城市住宅仍面临供不应求，房价持续上涨；而人口流失城市则面临房价下行压力。
• 房贷环境恶化：银行逐步减少对低利率、长期限按揭贷款的依赖，更多资金流向小微企业和消费领域，按揭贷款对房地产企业盈利构成压力。

2. 土地改革与市场供应体系变化

• 工业用地释放：三中全会提出建立工业用地与居住用地合理比价机制，工业用地转性逐步破冰，尤其在一线城市先行，如广州、深圳、北京。
• 农村土地改革缓慢：三中全会未突破农村集体土地改革，政策推进需谨慎，短期内难有实质性进展。
• 政策性住房增加：自住型商品房在部分城市试点，北京已提前完成2万套的年度供地目标，未来可能在其他城市推广。
• 房产税优化存量：房产税制度建设为主，短期内不增量征收，长期将扩展至存量，成为地方政府收入来源。

3. 快周转模式挑战

• 房企回归一、二线城市：市场冷热分化明显，房企集中于资源丰富、需求强劲的一线及二线城市。
• 市场空间被挤压：政策性住房建设力度加大，普通商品房市场空间受到压缩。
• 土地供应紧张：土地供应量逐年减少，节奏波动大，主流城市土地成本透支房价涨幅，企业盈利能力承压。
• 行政干预加强：预售证管理和预收款监管趋严，对快周转模式形成制约。

关键信息

推荐股票组合

政策性住房进展

• 北京2013年11月已提前完成2万套自住型商品房供地目标。
• 首批7个自住型商品房项目用地由金隅集团、首农集团和建工集团提供，分布在朝阳、丰台、海淀、昌平四区。

工业用地与城市更新

• 深圳率先通过《城市更新办法》推动工业用地转性，鼓励权利人将旧工业区升级改造为住宅、商业等用途。
• 深圳2010至2015年计划拆除重建约23平方公里，其中旧工业区占9.2平方公里。

房产税改革

• 上海、重庆已试点房产税，但全国范围扩容尚需时间。
• 房产税短期内以制度建设为主，不直接影响市场，但长期将优化存量资源配置。

风险提示

• 金融体系去杠杆：可能导致融资成本上升，影响企业资金链。
• 经济增速下滑：可能抑制房地产市场需求。
• 地产政策大幅调整：可能对行业造成冲击。

图表目录（摘要）

• 图1：首次置业和改善需求主导市场
• 图2：80年代“婴儿潮”影响接近尾声
• 图3：20至35岁青年占比正逐渐下降
• 图4：结婚对数增速处在下行通道
• 图5：人均居住面积快速增长的时期已经结束
• 图6：60年代首批“婴儿潮”的改善高峰已过
• 图7：一线城市库存同比下降
• 图8：一、二、三线城市需去化6.1、11.0、13.0个月
• 图9：近2年农民工增速逐渐下滑
• 图10：年轻农民工比重逐年下降
• 图11：理财产品近几年呈爆发式增长
• 图12：3个月理财产品收益率今年以来持续上升
• 图13：个人按揭利率低于一般贷款利率
• 图14：银行盈利压力增加
• 图15：我国工业用地占比过大
• 图16：深圳城市更新年度计划统计
• 图17：深圳人口密度远高于其他一线城市
• 图18：深圳近5年年均土地供应340万平左右
• 图19：深圳土地成交低于其他一线城市及大部分二线
• 图20：2010至2015年拆除重建面积约23平方公里
• 图21：目前土地政策中，农村集体土地仅能通过政府征收政策转变为城镇的国有建设用地
• 图22：农村人口中青年人的比例已经明显低于城市
• 图23：农民工收入明显增长，近5年复合增速11.3%
• 图24：农民工主要集中在粤、浙、苏、京、沪等地
• 图25：房产税扩容渐行渐近
• 图26：仅房地产行业就占地方政府综合性收入的30%以上
• 图27：我国房产税占比不到0.3%
• 图28：今年成交面积同比增长21.3%
• 图29：一线城市房价大幅上涨
• 图30：全国层面土地市场量稳价涨
• 图31：一线城市土地价格大幅上涨（元/平方米）

表格目录（摘要）

• 表1：安信地产估值表
• 表2：部分较发达三线城市常住人口增速远低于一线城市
• 表3：一线城市率先推行工业用地转性
• 表4：深圳城市更新办法对象
• 表5：深圳城市更新的分类及特点
• 表6：本次三中全会对农村集体土地的改革没有突破
• 表7：此前农村土地流转试点模式
• 表8：自住型商品房有效理顺了政府、开发商和购房者的关系
• 表9：北京11月4日成交地块详情
• 表10：8宗土地成交一览
• 表11：北京市首批7个自住型商品房用地由金隅集团、首农集团和建工集团提供

总结

房地产行业基本面仍处于下行通道，但工业用地升值及具有独特模式的企业仍具投资机会。政策性住房比例上升、房产税制度建设、土地改革及城市更新是当前市场的重要驱动力。房企面临土地供应紧张、快周转模式受阻等挑战，需调整策略以适应市场变化。