20140112-安信证券-产业新城加速_城市工业用地价值提升_12页_965kb

文档总结

核心内容

本报告分析了2014年中国房地产行业在政策导向下的发展趋势，特别是产业新城加速发展和城市工业用地价值提升。报告指出，随着国家对土地资源的优化配置，东部地区特别是特大城市将减少新增建设用地供应，重点转向盘活存量土地，同时提高工业用地价格，推动产业升级与人口外溢。

主要观点

1. 工业用地供应趋紧，价值提升

   • 工业用地占比过高，效率低下，未来将逐步减少新增供应，推动工业用地向住宅用地转化。
   • 工业用地价格将长期上升，从而带动产业外迁和人口外溢，促进卫星城的发展。

2. 城市周边将形成卫星城

   • 产业新城模式将加速发展，形成以大城市为中心的都市经济圈。
   • 一线城市周边的卫星城将成为新型城镇化的重要组成部分。

3. 华夏幸福和金隅股份将受益

   • 华夏幸福：作为产业新城模式的龙头企业，其项目布局在环北京经济圈，将受益于北京的产业及住房需求外溢。
   • 金隅股份：在北京拥有大量工业用地，部分有望转化为自住型商品房用地，提升公司价值。

关键信息

政策背景

• 国土部提出：东部三大城市群发展应以盘活土地存量为主，不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地（除生活用地）。
• 三中全会提出：建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格。

工业用地现状

• 我国工业用地占比过高，平均超过40%，远高于世界主要国家。
• 工业用地价格远低于住宅用地，不到其20%。

卫星城发展趋势

• 卫星城将随着产业外迁和人口外溢加速形成，成为新型城镇化的主体。
• 一线城市已率先进行工业用地向住宅用地的转化，北京、广州、深圳均出台相关政策。

重点企业分析

• 华夏幸福：产业新城模式A股唯一，聚焦核心城市群，受益于北京“大七环”和新机场建设，预计2013-2015年EPS分别为1.95、2.80和3.66元，PE分别为9.4X和6.6X，目标价33.6元，维持“买入-A”评级。
• 金隅股份：在北京拥有540万平工业用地，其中约180万平有望转化为自住型商品房用地，预计带来公司价值增加140亿元，2013-2015年EPS分别为0.69、0.89和1.11元，PE分别为7.9X和6.2X，目标价10元，维持“买入-A”评级。

风险提示

• 金融体系去杠杆：可能导致融资环境收紧，影响企业资金链。
• 经济增速下滑超预期：可能影响整体房地产市场需求。
• 地产政策大幅调整：政策变化可能对行业和公司估值产生重大影响。

行业表现

• 行业整体表现较弱，相对收益和绝对收益均呈下降趋势。
• 投资评级同步大市-A，部分公司表现优于大盘。

附录：推荐股票