呼和浩特市工业用地混合开发利用指导意见（试行）_7页_208kb

呼和浩特市工业用地混合开发利用指导意见（试行）总结

一、核心内容概述

呼和浩特市工业用地混合开发利用指导意见（试行）旨在贯彻落实国家和地方关于城市更新的相关政策，推动工业及物流仓储用地的合理利用与功能融合，提升土地利用效率，促进产业升级和创新。该意见明确了土地混合开发利用的定义、适用范围、管理方式及实施路径，为土地供应、用途转换及不动产登记提供了制度保障。

二、主要观点

1. 土地混合开发利用的定义与分类

• 土地混合：在同一地块内允许两种及以上用途并存，主导用途计容建筑面积应大于宗地计容建筑总面积的50%（工业用地控制线内应不低于70%）。
• 土地兼容：以主导用地性质为主，允许兼容部分辅助功能，兼容用途的计容建筑面积不得超过宗地计容建筑总面积的15%。

2. 新型产业（M0）的界定

• 新型产业包括信息技术、人工智能、工业互联网平台、高端装备研发、物联网设计研发、生物医药研发、文化创意、中试、低空经济等无污染产业类型。

3. 适用范围

• 适用于呼和浩特市四辖区内国有建设用地上的工业及物流仓储项目，各旗县可参照执行。

三、关键信息

1. 规划引领原则

• 在国土空间规划中，应综合考虑空间布局、产业融合和交通环境等因素，遵循“用途相近、功能相容、互不干扰、设施共享”原则。

2. 正负面清单管理

• 实行正负面清单制度，符合正面清单及比例要求的视为符合详细规划。
• 对存在土壤污染风险或用途变更为公共管理与公共服务用地的地块，需依法开展土壤污染状况调查。

3. 存量工业用地政策

• 已出让的一类、二类工业用地可混合或兼容新型产业用地。
• 国有建设用地使用权人需重新签订出让合同或变更协议，并缴纳土地差价。
• 在符合规划、不改变用途和自用的前提下，提高土地利用率和容积率的，可不增收土地价款。
• 科技城范围内已取得使用权的存量工业用地，若现行规划用途与证载用途不一致，经政府确认后仍可按证载用途申报建设。

4. 存量工业建筑功能转换

• 功能转换需保障安全、公共利益及周边利害关系人权益，不改变主体结构、不破坏历史风貌。
• 符合用地兼容要求的，不改变规划用地性质和土地用途，不增加建筑规模，不补缴地价。
• 符合用地混合要求的，需签订出让合同变更协议或重新签订合同，按用途比例综合确定地价。
• 临时转换用途的存量工业建筑，可享受5年过渡期政策，期间按原用途使用土地，不需办理用途变更手续。
• 转换为公共服务设施、科研设施、生产性服务业等的，过渡期内不补缴地价。
• 转换用途部分不得分割转让，避免变相开发。

四、规范供应方式

1. 供地方式

• 工业、物流仓储用地采用招标、拍卖、挂牌方式供应。
• 鼓励采用弹性年期出让、长期租赁、先租后让等方式，结合产业政策、项目特点及企业生命周期。

2. 使用年期

• 兼容用地不得超过自身法定最高出让年期。
• 混合用地出让年期不得高于主导用途和辅助用途中最短的法定最高出让年期。
• 先租后让供应的，租让年期之和不得超过主导用途的法定最高出让年限。

3. 土地价格

• 混合用地按用途构成比例分项评估后确定出让底价。
• 弹性年期出让按年期比值进行修正。
• 先租后让的租赁部分租金标准按年期比值修正，转出让后可冲抵出让价款。

五、不动产登记要求

• 混合开发利用的工业、物流仓储用地不动产权证书证载用途应与出让合同一致。
• 用地兼容或混合比例、用途限制等信息应注记在不动产登记簿附记栏。
• 从严控制兼容用地分割转让，除合同约定可转让部分外，应整体持有。
• 混合用地在符合合同、安全、环保、消防等条件的前提下，可进行分割转让。
• 存量工业用地配套的行政办公楼、生活服务设施不得单独分割转让。

六、试行期限

• 本意见自印发之日起试行两年，国家和地方出台新规定的，从其规定。