20260913-国盛证券有限责任公司-房地产开发2026W36_本周新房成交同比-20_二手同比维持正增_14页_1mb

报告摘要

房地产开发行业周度分析总结（2026W36）

核心内容

本周房地产行业整体表现疲软，申万房地产指数累计变动幅度为-3.2%，落后沪深300指数2.39个百分点，行业排名为第24位。新房成交面积为118.8万平方米，环比下降17.5%，同比下降20.0%。其中，一线城市新房成交面积为52.0万方，环比-8.8%，同比+15.0%；二线城市为51.1万方，环比-23.5%，同比-25.3%；三线城市为15.7万方，环比-21.8%，同比-55.1%。从今年累计36周新房成交面积来看，样本30城共计5582.1万方，同比-16.2%；其中一线城市同比-0.4%，二线城市同比-10.9%，三线城市同比-41.3%。

二手房成交面积合计187.9万方，环比增长1.8%，同比增长13.9%。一线城市二手房成交面积为85.8万方，环比+2.0%；二线城市为71.8万方，环比+0.7%；三线城市为30.3万方，环比+4.1%。今年36周累计二手房成交面积为7330.0万方，同比增长5.9%；其中一线城市同比+6.6%，二线城市同比+1.7%，三线城市同比+16.6%。

主要观点

行业基本面分析：
- 房地产行业整体仍处于左侧，新房销售尚未出现结构层面的企稳迹象。
- 二手房市场表现相对较好，成交量增长，但价格表现一般。
- 三线城市新房和二手房成交均出现大幅下滑，尤其是新房同比-55.1%。
投资建议：
- 多元化经营企业：推荐华润置地、华润万象生活，因其在行业大洗牌中展现出更强的穿越周期能力。
- 轻资产运营企业：
  - 中介：首选贝壳-W，A股的我爱我家为次选。
  - 物业：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等，因其类似于分红股，具备稳定收益。
- 开发为主的房企：优先选择融资顺畅、成本低、布局重点城市主城区、历史包袱轻的企业。推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、我爱我家、华发股份等。
- 类地方城投及地产转型股：作为潜在投资标的，值得关注。
信用债市场动态：
- 本周共发行房企信用债7只，环比增加4只；发行规模48.80亿元，环比增加37.9亿元。
- 主体评级以AAA为主（60.0%），债券类型以私募债为主（63.5%），期限以1-3年为主（54.3%）。
- 发行利率有所下降，如“26华发03”3年期公司债利率为3.15%，较之前发行的同类型同期限债券利率下降45bp。

关键信息

新房成交：30城本周成交118.8万方，同比-20%；一线城市成交52.0万方，同比+15%；二线城市51.1万方，同比-25.3%；三线城市15.7万方，同比-55.1%。
二手房成交：15城本周成交187.9万方，同比+13.9%；一线城市85.8万方，同比+6.6%；二线城市71.8万方，同比+1.7%；三线城市30.3万方，同比+16.6%。
信用债发行：本周共发行7只房企信用债，规模48.80亿元，净融资额-53.02亿元。
政策动态：
- 武汉市放宽公积金使用政策，对新建商品住房家庭给予补贴。
- 湖南省推动城市更新改造，采用原拆原建、改扩翻、整治提升等模式。
- 海口市对落户人员和现役军人提供购房优惠，鼓励多孩家庭和“以旧换新”。
- 河南省加强商品房预售管理，推动现房销售，调整预售资金监管额度。
- 雅安市调整土地出让政策，支持房企融资，提升住房公积金贷款额度。