20260308-国盛证券有限责任公司-房地产开发行业周报2026W9_春节后成交延续新房弱_二手房强格局_16页_1mb

> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产开发 # 2026W9：春节后成交延续新房弱、二手房强格局 春节后10天，新房网签同比 $-8.4\%$ ，二手房网签同比 $+10.6\%$ ，延续新房弱、二手房强的格局。春节假期过后，各地方城市陆续恢复网签，中介陆续返工，高频数据通常环比持续提升，本周我们继续对齐春节后数据。2026年春节后10天（2.24-3.5），样本城市新房网签成交面积为168.0万方（同比 $-8.4\%$ ），样本城市二手房网签成交面积为244.0万方（同比 $+10.6\%$ ）。由于当前处于春节后1周-2周之间，考虑到网签恢复程度、返工情况，以及“小阳春”季节性，预计未来数周新房、二手房成交仍将环比增长，且二手房或维持相对新房偏强的走势。 新房：本周30个城市新房成交面积为122.9万平方米，环比提升 $77.8\%$ 同比下降 $49.1\%$ ，其中样本一线城市的新房成交面积为31.0万方，环比 $+115.0\%$ ，同比 $-46.7\%$ ；样本二线城市为68.6万方，环比 $+67.5\%$ ，同比 $-40.8\%$ ；样本三线城市为23.2万方，环比 $+69.6\%$ ，同比 $-65.4\%$ 。从今年累计9周新房成交面积同比看，样本30城共计942.8万方，同比 $-40.6\%$ ；一线城市为272.6万方，同比 $-32.2\%$ ；二线城市为467.2万方，同比 $-37.4\%$ ；三线城市为203.1万方，同比 $-53.6\%$ 。 二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计181.3万方，环比增长 $88.3\%$ ，同比下降 $22.5\%$ 。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为80.8万方，环比 $117.3\%$ ；样本二线城市为74.4万方，环比 $67.9\%$ ；样本三线城市为26.2万方，环比 $76.4\%$ 。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为 $-4.1\%$ ，落后沪深300指数3.03个百分点，在31个申万一级行业排名第26名。 信用债：本周共发行房企信用债17只，环比增加16只；发行规模共计184.70亿元，环比增加179.21亿元，总偿还量105.75亿元，环比减少83.91亿元，净融资额为78.95亿元，环比增加263.12亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线 $+2 / 3$ 二线 $+$ 极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 # 增持（维持） 行业走势 # 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 夏陶 执业证书编号：S0680524070006 邮箱：xiatao@gszq.com # 相关研究 1、《房地产开发：2026W8：上海进一步放松限购，关注小阳春市场表现》 2026-03-01 2、《房地产开发：C-REITs周报——首单港口公募REIT正式申报，商业不动产REITs新增两单申报》2026-02-28 3、《房地产开发：2026W7：春节期间港股地产板块整体上涨》2026-02-24 # 内容目录 1.春节后成交延续新房弱、二手房强的格局 3 2.重点城市新房二手房成交跟踪 4 2.1新房成交（商品住宅口径） 4 2.2二手房成交（商品住宅口径） 6 3.行情回顾 8 4.重点公司境内信用债情况 11 5.本周政策回顾 13 6.投资建议 15 风险提示 15 # 图表目录 图表 1: 样本城市新房二手房春节前后周度对齐 图表2：近6月样本城市新房成交面积及同比 4 图表3：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 4 图表 4：近 6 月样本二线城市新房成交面积及同比 图表5：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 4 图表6：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表7：样本30城新房成交面积数据跟踪 5 图表8：近6月样本城市二手房成交面积及同比 图表9：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比 图表 10: 近 6 月样本二线城市二手房成交面积及同比 图表 11: 近 6 月样本三线城市二手房成交面积及同比 图表 12: 样本 15 城历年二手房周度成交 (万方, 4 周移动平均) 图表 13: 样本 15 城二手房成交面积数据跟踪 图表 14：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 ..... 8 图表 15: 本周各交易日指数表现 图表 16: 近 52 周地产板块表现 图表 17: 本周涨幅前五个股 (人民币元) 图表 18: 本周跌幅前五个股 (人民币元) 图表 19: 本周重点房企涨跌幅排名 图表 20: 本周重点房企涨幅前四个股 (A 股为人民币元, $H$ 股为港元) 图表 21: 本周重点房企跌幅前五个股 (H 股为港元) 图表 22：房企债券发行量、偿还量及净融资额 11 图表 23：本周房企债券发行以债券评级划分. 11 图表 24: 本周房企债券发行以债券类型划分. 11 图表 25: 本周房企债券发行以期限划分 11 图表26：本周房企融资汇总（3.2-3.8） 12 图表 27: 中央政策及消息 (3.1-3.7) 图表28：地方性政策及消息（3.1-3.7） 13 # 1.春节后成交延续新房弱、二手房强的格局 春节后10天，新房网签同比 $-8.4\%$ ，二手房网签同比 $+10.6\%$ ，延续新房弱、二手房强的格局。春节假期过后，各地方城市陆续恢复网签，中介陆续返工，高频数据通常环比持续提升，本周我们继续对齐春节后2023年春节后10天（2.24-3.5），样本城市新房网签成交面积为168.0万方（同比 $-8.4\%$ ），样本城市二手房网签成交面积为244.0万方（同比 $+10.6\%$ ）。由于当前处于春节后1周-2周之间，考虑到网签恢复程度、返工情况，以及“小阳春”季节性，预计未来数周新房、二手房成交仍将环比增长，且二手房或维持相对新房偏强的走势。 图表1：样本城市新房二手房春节前后周度对齐 2025年 样本城市新房成交 面积（万方） 同比 样本城市二手房成 交面积（万方） 同比 2025年 2025/1/7 2025/1/13 -3周 188.0 222.7 2025/1/14 2025/1/20 -2周 205.0 219.9 2025/1/21 2025/1/27 -1周 172.9 140.9 2025/1/28 2025/2/4 春节周 10.4 1.1 2025/2/5 2025/2/11 +1周 112.2 139.0 2025/2/5 2025/2/14 +10天 183.3 220.7 2025/2/12 2025/2/18 +2周 152.9 171.4 2025/2/19 2025/2/25 +3周 189.1 213.0 2026年 2026/1/25 2026/1/31 -3周 142.1 -24.4% 215.4 -3.3% 2026/2/1 2026/2/7 -2周 125.0 -39.0% 199.1 -9.5% 2026/2/8 2026/2/14 -1周 108.7 -37.1% 142.3 1.1% 2026/2/15 2026/2/23 春节周 11.2 7.6% 2.2 96.8% 2026/2/24 2026/3/2 +1周 116.3 3.7% 161.6 16.2% 2026/2/24 2026/3/5 +10天 168.0 -8.4% 244.0 10.6% 资料来源：Wind，国盛证券研究所 3月5日，十四届全国人大四次会议开幕，李强总理作政府工作报告，房地产政策基调依然是“稳”，继续观察现有框架下地产政策的推进情况。《政府工作报告》提到：1、加强重点领域风险防范化解和安全能力建设。着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。2、积极有序化解地方政府债务风险。积极稳妥化解金融领域风险。3、加强社会保障和服务。加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。具体点评请见我们3月6日发布的《政府工作报告点评：房地产政策基调依然是“稳”》。 # 2.重点城市新房二手房成交跟踪 # 2.1新房成交（商品住宅口径） 以下是按照常规日历周统计的成交情况。本周30个城市新房成交面积为122.9万平方米，环比提升 $77.8\%$ ，同比下降 $49.1\%$ ，其中样本一线城市的新房成交面积为31.0万方，环比 $+115.0\%$ ，同比 $-46.7\%$ ；样本二线城市为68.6万方，环比 $+67.5\%$ ，同比 $-40.8\%$ ；样本三线城市为23.2万方，环比 $+69.6\%$ ，同比 $-65.4\%$ 。 图表2：近6月样本城市新房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表3：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表4：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 2月累计新房成交面积方面，样本30城共计94.5万方，同比 $-31.2\%$ ；一线城市为25.5万方，同比 $-25.6\%$ ；二线城市为52.8万方，同比 $-18.9\%$ ；三线城市为16.2万方，同比 $-57.4\%$ 。从今年累计9周新房成交面积同比看，样本30城共计942.8万方，同比 $-40.6\%$ ；一线城市为272.6万方，同比 $-32.2\%$ ；二线城市为467.2万方，同比 $-37.4\%$ ；三线城市为203.1万方，同比 $-53.6\%$ 。其中一线城市中，北京（ $-32.4\%$ ）、上海（ $-21.1\%$ ）、广州（ $-33.6\%$ ）、深圳（ $-55.7\%$ ）。 图表6：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表7：样本30城新房成交面积数据跟踪 城市能级 城市 本周成交 (万方) 环比 同比 当月累计成交 (万方) 当月累计 同比 今年9周累计成 交(万方) 9周累 计同比 1 北京 5.9 103.0% -47.0% 4.8 -35.5% 49.3 -32.4% 1 上海 14.3 104.4% -41.8% 12.3 -8.8% 120.6 -21.1% 1 广州 7.7 118.4% -53.7% 5.8 -34.3% 74.2 -33.6% 1 深圳 3.1 212.1% -46.3% 2.6 -42.0% 28.5 -55.7% 2 杭州 2.6 72.0% -68.8% 2.0 -62.4% 36.8 -44.2% 2 武汉 25.1 223.0% 2.6% 21.1 106.6% 88.0 -46.2% 2 宁波 2.8 111.8% 17.9% 2.3 -48.6% 17.6 -41.3% 2 成都 15.2 85.0% -51.6% 13.0 -35.2% 122.5 -40.5% 2 青岛 8.8 -33.4% -58.2% 5.7 -24.1% 80.2 -16.0% 2 苏州 2.7 38.2% -62.3% 2.2 -61.5% 29.4 -39.4% 2 济南 6.7 20.3% -54.4% 5.2 -41.6% 63.3 -27.7% 2 厦门 2.8 -19.6% 0.0 13.2 -51.4% 2 福州 1.9 34.9% -38.0% 1.3 -55.9% 16.3 -27.5% 3 佛山 4.3 80.3% -55.4% 3.4 -43.4% 47.4 -22.0% 3 东莞 1.6 179.3% -77.9% 1.3 -55.9% 13.4 -59.7% 3 温州 0.5 -99.6% 3 惠州 1.1 147.7% -11.5% 0.9 -7.2% 11.1 -1.9% 3 无锡 1.6 1225.0% -54.4% 1.6 -52.1% 20.1 -51.7% 3 扬州 1.1 -48.7% -60.2% 1.1 -58.0% 14.8 -51.8% 3 韶关 2.9 86.4% 29.1% 0.6 -36.9% 9.8 -20.6% 3 嘉兴 3.8 118.8% -49.2% 1.2 -50.9% 13.4 -68.3% 3 泉州 0.2 1443.3% -35.4% 0.2 -50.5% 2.4 -71.8% 3 江门 1.0 23.2% -51.5% 0.7 -63.6% 9.3 -29.1% 3 莆田 0.3 -62.3% -71.8% 0.2 -54.1% 2.3 -55.1% 3 肇庆 0.8 135.7% -36.6% 0.6 3.7% 7.3 51.8% 3 泰安 1.7 59.8% -11.5% 1.7 31.9% 10.5 24.0% 3 芜湖 12.8 -60.8% 3 宝鸡 2.1 86.1% -6.9% 2.0 -2.6% 19.0 44.6% 3 海门 0.3 41.1% -15.4% 0.2 45.8% 2.6 -48.8% 3 衢州 0.5 15.1% 18.1% 0.4 58.7% 6.3 174.9% 资料来源：Wind，国盛证券研究所 # 2.2二手房成交（商品住宅口径） 本周15个样本城市二手房成交面积合计181.3万方，环比增长 $88.3\%$ ，同比下降 $22.5\%$ 。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为80.8万方，环比 $+117.3\%$ ；样本二线城市为74.4万方，环比 $+67.9\%$ ；样本三线城市为26.2万方，环比 $+76.4\%$ 。今年累计9周，二手房成交面积为1470.9万方，同比下降 $1.9\%$ ；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为624.4万方，同比 $-6.9\%$ ；样本二线城市为602.8万方，同比 $-5.0\%$ ；样本三线城市为243.7万方，同比 $+25.2\%$ 。 图表8：近6月样本城市二手房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表9：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表10：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表11：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表12：样本 15 城历年二手房周度成交 (万方,4 周移动平均) 资料来源：Wind,国盛证券研究所(上海自 2023 年 9 月开始披露数据,往前时间样本总和存在低估) 图表13：样本 15 城二手房成交面积数据跟踪 城市能级 城市 本周成交 (万方) 环比 同比 当月累计成交 (万方) 当月累计 同比 今年9周累计成 交(万方) 9周累计 同比 1 北京 31.1 108.0% -24.2% 25.4 -7.3% 232.1 -7.2% 1 上海 39.9 131.9% -25.0% 33.2 -23.5% 306.9 -6.7% 1 深圳 9.8 94.4% -21.5% 8.3 -25.3% 85.4 -6.7% 2 杭州 6.3 144.2% -60.3% 5.4 -59.7% 56.9 -25.3% 2 成都 42.8 51.5% -21.0% 37.0 -11.3% 319.7 -10.1% 2 苏州 10.3 83.9% 3.6% 8.9 -2.1% 101.3 0.6% 2 厦门 3.6 111.9% -17.0% 3.1 -12.6% 38.5 54.8% 2 青岛 11.4 84.4% -27.6% 10.0 -18.8% 86.5 11.8% 3 东莞 4.8 59.1% -10.8% 4.2 -15.5% 53.0 11.0% 3 扬州 4.5 64.4% -7.2% 3.9 16.4% 34.9 28.3% 3 佛山 11.5 103.7% -11.8% 9.7 -11.9% 108.8 23.5% 3 江门 1.7 105.6% 8.7% 1.4 22.8% 15.0 19.0% 3 衢州 1.4 58.4% -12.3% 1.3 2.0% 10.4 7.9% 3 平凉 2.3 52.5% 453.2% 2.1 159.0% 16.6 285.7% 3 渭南 5.1 -0.5% 资料来源：Wind，国盛证券研究所（上海为商品房，其余样本城市均为商品住宅） # 3.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为 $-4.1\%$ ，落后沪深300指数3.03个百分点，在31个申万一级行业排名第26名。本周上涨个股共16支，较上周减少65支，下跌股数为98支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为京蓝科技、乾景园林、*ST坊展、西藏城投、京投发展，涨幅分别为 $14.3\%$ 、 $14.2\%$ 、 $13.4\%$ 、 $11.7\%$ 、 $4.2\%$ 。跌幅前五为万方发展、万通地产、绵石投资、*ST匹凸、皇庭国际，跌幅分别为 $-14.4\%$ 、 $-12.5\%$ 、 $-11.2\%$ 、 $-10.5\%$ 、 $-9.4\%$ 。 本周重点40家A/H房企中共计上涨4支，较上周减少18支，涨幅位居前四为美的置业、金地商置、龙光地产、世联行，涨幅分别为 $7.1\%$ 、 $4.5\%$ 、 $0.8\%$ 、 $0.3\%$ 。跌幅前五为碧桂园、融创中国、世茂集团、中国金茂、绿景中国地产，跌幅分别为 $-14.1\%$ 、 $-10.4\%$ 、 $-10.0\%$ 、 $-8.8\%$ 、 $-7.0\%$ 。 图表14：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表15：本周各交易日指数表现 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表16：近52周地产板块表现 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表17：本周涨幅前五个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周五收盘价 本周五收盘价 000711.SZ 京蓝科技 14.3% 18.4% 3.64 4.16 603778.SH 乾景园林 14.2% 18.3% 14.98 17.11 600149.SH *ST坊展 13.4% 17.4% 6.29 7.13 600773.SH 西藏城投 11.7% 15.7% 14.42 16.10 600683.SH 京投发展 4.2% 8.3% 6.73 7.01 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表18：本周跌幅前五个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周五收盘价 本周五收盘价 000638.SZ 万方发展 -14.4% -10.3% 2.43 2.08 600246.SH 万通地产 -12.5% -8.4% 12.43 10.88 000609.SZ 绵石投资 -11.2% -7.1% 10.78 9.57 600696.SH *ST匹凸 -10.5% -6.4% 2.09 1.87 000056.SZ 皇庭国际 -9.4% -5.3% 2.23 2.02 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表19：本周重点房企涨跌幅排名 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表20：本周重点房企涨幅前四个股(A股为人民币元，H股为港元) 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周五收盘价 本周五收盘价 3990.HK 美的置业 7.1% 11.2% 4.22 4.52 0535.HK 金地商置 4.5% 8.6% 0.16 0.16 3380.HK 龙光地产 0.8% 4.9% 1.29 1.30 002285.SZ 0.3% 4.4% 2.87 2.88 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表21：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周五收盘价 本周五收盘价 2007.HK 碧桂园 -14.1% -10.0% 0.36 0.31 1918.HK 融创中国 -10.4% -6.3% 1.25 1.12 0813.HK 世茂集团 -10.0% -5.9% 0.20 0.18 0817.HK 中国金茂 -8.8% -4.7% 1.59 1.45 0095.HK 绿景中国地产 -7.0% -2.9% 0.29 0.27 资料来源：Wind，国盛证券研究所 # 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（3.2-3.8）共发行房企信用债17只，环比增加16只；发行规模共计184.70亿元，环比增加179.21亿元，总偿还量105.75亿元，环比减少83.91亿元，净融资额为78.95亿元，环比增加263.12亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（85.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据、一般公司债（39.4%，38.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以3年（61.4%）的债券为主。 图表22：房企债券发行量、偿还量及净融资额 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表23：本周房企债券发行以债券评级划分 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表24：本周房企债券发行以债券类型划分 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表25：本周房企债券发行以期限划分 资料来源：Wind，国盛证券研究所 融资成本方面，本周发行利率有升有降。其中26首开MTN002B7年期中期票据（+30bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所上升。 图表26：本周房企融资汇总（3.2-3.8） 公告日期 债券简称 类型 规模(亿元) 期限(年) 利率(%) 可比债券发行时间 可比债券利率(%) 利率差(%) 2026/3/6 26 奥体 02 公司债 9.00 3 2.00 2026/1/5 2.15 -0.15 2026/3/6 26 中铁 03 公司债 23.4 1.4973 —— —— —— —— 2026/3/6 26 中铁 02 公司债 23.4 2 —— —— —— —— 2026/3/6 26 中铁 01 公司债 23.4 3 —— 2022/5/25 3.20 —— 2026/3/5 26 常高 02 公司债 10.0 5 2.24 2026/1/13 2.39 -0.15 2026/3/5 26 大悦 03 公司债 3.8 4 3.00 2026/1/15 2.81 0.19 2026/3/5 26 信达地产 MTN001 中期票据 18.2 2 3.25 —— —— —— 2026/3/5 26 首创城发 MTN001 中期票据 18.5 4 3.05 —— —— —— 2026/3/4 26 厦居 01 公司债 5.0 3 2.05 2025/11/26 2.10 -0.05 2026/3/4 26 滨江房产 MTN001 中期票据 6.0 2 2.75 2025/10/22 2.85 -0.10 2026/3/4 26 中关村集 MTN001B 中期票据 7.0 10 2.46 —— —— —— 2026/3/4 26 中关村集 MTN001A 中期票据 3.0 5 1.98 —— —— —— 2026/3/4 26 首开 MTN002B 中期票据 10.0 7 3.70 2026/1/9 3.40 0.30 2026/3/4 26 首开 MTN002A 中期票据 10.0 6 3.53 2026/1/9 3.30 0.23 2026/3/3 26 电建 F2 公司债 5.0 4 3.00 —— —— —— 2026/3/3 26 电建 F1 公司债 5.0 2 2.70 —— —— —— 2026/3/3 26 苏州高新 SCP006 短期融资券 4.0 0.3315 1.65 2026/2/3 1.72 -0.07 资料来源：Wind，国盛证券研究所 # 5.本周政策回顾 图表27：中央政策及消息（3.1-3.7） 相关来源/文件 要点 2026年《政府工作报告》 新华网 2026年《政府工作报告》提出：1、加强重点领域风险防范化解和安全能力建设。着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。2、积极有序化解地方政府债务风险。积极稳妥化解金融领域风险。3、加强社会保障和服务。加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。 资料来源：新华网，国盛证券研究所 图表28：地方性政策及消息（3.1-3.7） 地区 政策分类 相关来源/文件 新闻要点 河南郑州 保障房 郑州市住房保障和房地产管理局 郑州市实行“极简极优极速”配租新模式。借助大数据综合服务和物联网运营服务有力优势，开发建设“郑州市保障性租赁住房（人才公寓）系统”，在相关部门的密切协同和配合下，整合市、区两级人才公寓管理平台，统一申请入口、集中房源发布，搭建了涵盖从申请、选房、签约、缴租等基础服务到入住后的在线缴费、公积金代扣、报修、退租等“一站式”服务的人才公寓大数据系统。人才公寓申请、配租实行“一个实时、五个即时、全程60秒”模式，即：实时房源发布，申请者无需提供任何材料，只需通过“郑好办APP”即时申请、即时选房、即时签约、即时缴费、即时入住，全流程60秒在线办结。 陕西西安 公积金放松 中房网 优化失业职工提取公积金流程。连续失业两年以上的，需提供人力资源和社会保障部门核发的《就业失业登记证》（需反映截至当前已连续失业两年以上）或账户封存满两年的提供失业声明。 海南 城市更新、房企融资、其他 中房网 海南政银企服务对接会，会上提到：1、坚定信心，把握自贸港封关带来的发展红利，积极参与城市更新、保障性住房建设、历史文化保护等重点领域，全省今年谋划393个城市更新项目，总投资约3150亿元。2、金融机构要主动靠前服务，优化“白名单”运行机制，对优质项目在贷款规模、期限上给予倾斜，切实解决企业融资难题。3、企业要提升自身实力，专注产品品质，以优质资产吸引金融资源。4、建立常态化政银企协调机制。 四川南充 购房补贴 南充市人民政府 四川省南充市发布《南充市稳定新出生人口规模六条措施》：1、首次结婚登记的夫妻可享受1%住房贷款贴息，最高20万元优惠。2、生育二孩家庭购房补贴5万，三孩补贴10万，购房累计最高可领15万。政策有效期2026-2028年，覆盖商品房和商业办公用房。 天津 保障房、城市更新、预售资金监管、房企融资、其他 央广网 2026年天津市住建工作会议召开：1、2026年天津将进一步完善城市体检工作机制，探索建立专业机构参与小区体检更新工作模式。2、加快构建房地产发展新模式。坚持以需定建，加快建设保障性租赁住房、配售型保障房。有序推进“好房子”建设，更好满足群众多样化住房需求。用足“白名单”、公积金等政策，满足房地产开发企业合理融资需求。继续做好商品房销售许可审批下放工作。完善预售资金监管制度，稳妥推进现房销售。 广东深圳 保障房、城市更新 深圳市住房和建设局 1、合理核定土地移交率，城市更新单元实际土地移交用地面积应不小于基准土地移交用地面积。2、优化保障性住房配建要求。已完成城市更新单元规划审批的城市更新项目按原规定执行保障性住房配建要求。未完成规划审批的城市更新项目，取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房。3、允许“清调供”项目局部调整规划。运用“清调供”手段盘活的城市更新项目局部调整规划部分按照本通知执行。4、统筹各方力量推动项目实施。 广东佛山 公积金放松、其他 广东省人民政府 发布《关于推进“好房子”建设的实施指引》：1、阳台限制大幅放宽。取消对单个阳台的进深和面积限制；同时，是新出让的住宅项目，套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%。2、层高标准显著提升。设有中央空调、集中新风系统的住宅，层高不宜低于3.1米。3、首层架空层“长高”。住宅首层架空层净高不低于4.5米。4、归全体业主共有的变配电房、水泵房等公共设施不计入容积率；取消凸（飘）窗窗台与地面高差小于0.45米需计容的要求；机动车地下车库出入口顶盖、出地面楼梯等建筑面积不计入容积率和建筑密度。住房公积金贷款购买“好房子”可获额度上浮。 广东佛山 其他 佛山市住房公积金管理中心 佛山发布外籍人员公积金贷款细则。为外籍人员在我市安居乐业提供有力支持，自2026年3月1日起开办外籍人员住房公积金个人住房贷款业务。 吉林长春 公积金放松 长春市人民政府 1、新增支持提取住房公积金补贴物业费支出，同时新增支持提取住房公积金支付物业专项维修资金和契税支出，后两项不受“两次提取间隔12个月”限制。2、使用住房公积金贷款购买新建商品房（限毛坯房）的，单笔贷款最高额度可上浮10%。现役军人可按长春市住房公积金贷款政策以主借款人身份申请贷款。此外，按第二套住房公积金贷款利率新发放的贷款，若抵押住房在发放之日起一年内被确认为家庭名下当地唯一住房，可申请调整为首套利率。 广东广州 其他 广州市住房和城乡建设局 2026年广州市高质量发展大会上，市住建局局长蔡胜表示将推动智能建造与城市更新协同发展。重点提出2026年起新出让居住用地100%实施装配式建筑，城中村改造安置房模块化建筑比例提升至15%。 广东惠州 其他 惠州市自然资源局 惠州市自然资源局在官网发布《惠州市区2026年度住宅用地规划管理的若干措施》，对于用地不超过4万平方米的住宅项目，明确建筑首层用作停车库及配套设备用房的建筑面积不计入容积率（层高不超过4.5米），同时明确以停车库顶面平台作为室外地坪计算相关建筑指标。对于阳台，新规明确进深在2.4米以内的部分，按水平投影面积的二分之一计入容积率。 资料来源：地方政府机关网站，央广网，中房网等，国盛证券研究所 # 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 # 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 # 免责声明 国盛证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券股份有限公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 # 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 投资评级说明 投资建议的评级标准 评级 说明 评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 相对同期基准指数涨幅在-5%~+5%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在5%以上 行业评级 增持 相对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 相对同期基准指数涨幅在-10%~+10% 之间 减持 相对同期基准指数跌幅在10%以上 # 国盛证券研究所 # 北京 地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产广场东塔7层 邮编：100077 邮箱：gsresearch@gszq.com # 南昌 地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦 邮编：330038 传真：0791-86281485 邮箱：gsresearch@gszq.com # 上海 地址：上海市浦东新区南洋泾路555号陆家嘴金融街区22栋 邮编：200120 电话：021-38124100 邮箱：gsresearch@gszq.com # 深圳 地址：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼 邮编：518033 邮箱：gsresearch@gszq.com