房地产行业：审慎乐观，维持行业标配评级-20181119-申万宏源（香港）-14页

房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告分析了2018年10月中国房地产行业的情况，包括销售、投资、新开工、土地购置以及融资等方面的表现。整体来看，房地产市场持续降温，政策调控仍将持续，行业面临销售和现金流的双重压力，但部分投资者开始重新关注该板块的估值优势。

主要观点

• 市场降温：10月全国新房销售面积和房地产投资均出现同比下滑，表明市场热度持续下降。
• 销售趋势：30家核心上市开发商10月合约销售金额环比下降3%，且部分开发商销售表现不佳，难以完成全年销售目标。
• 融资趋严：房地产开发企业到位资金增速持续低于开发投资增速，融资环境依然紧张，尤其是银行开发贷款连续7个月同比下跌。
• 贷款利率上升：住房贷款平均利率已连续7个季度上升，市场观望情绪加剧。
• 政策预期：中央对房地产的调控态度短期内不会改变，但未来可能因经济支撑需要而有所放松。

关键信息

房地产市场数据

• 新房销售：
  • 10月新房销售面积同比下降1.3%，1-10月累计同比下降2.8%。
  • 10月新房销售金额同比下降45%，1-10月累计同比增长50%。
• 房地产投资：
  • 10月房地产投资同比增速降至7.7%，为年内最低。
  • 1-10月累计同比增速为9.7%。
• 新开工面积：
  • 10月新开工面积同比增速降至15%，1-10月累计同比增速为16.3%。
• 土地购置：
  • 10月土地购置面积同比增速降至12%，土地成交金额同比增速降至10%。
  • 1-10月累计同比增速分别为15%和21%。

开发商销售表现

• 整体表现：30家核心上市开发商10月合约销售金额环比下降3%，同比增速持续下滑。
• 具体表现：
  • 21家开发商10月合约销售金额环比下降，其中7家下降幅度为个位数，平均跌幅约5%。
  • 另14家开发商环比跌幅达双位数，平均跌幅约20%。
• 全年目标完成情况：1-10月累计销售同比增长50%，平均完成全年目标的83%。
• 销售目标下调：禹洲地产将全年销售目标从600亿元（同比增长50%）下调至550亿元（同比增长38%）。

融资环境

• 资金来源：1-10月房地产开发企业累计到位资金13.6万亿元，同比增长7.7%。
• 主要资金来源：
  • 销售回款：7.0万亿元，同比增长10%。
  • 自筹资金：4.5万亿元，同比增长11%。
  • 银行开发贷款：2.0万亿元，同比下降5%。
• 融资趋势：自筹资金增速从5-9月的双位数显著放缓至10月的6%，显示融资环境未实质性放松。
• 融资成本：恒大集团和合景泰富在境外发行优先票据，融资成本大幅上升。

贷款利率

• 利率趋势：住房贷款平均利率自2016年第四季度触底4.52%后，连续7个季度上升至5.72%，较基准利率上浮17%。
• 区域差异：仅有上海、厦门和南京等市场房贷利率温和，其他多数城市首套房贷利率较基准利率上浮两成，二套房贷上浮三成。
• 市场影响：随着二手房价逐步下行，买家对高定价贷款的意愿下降，导致销售进一步放缓。

投资者评级

• 行业评级：维持行业标配评级，认为未来可能出台更多减税政策，有助于减缓行业下行趋势。
• 个股推荐：首推华润置地和龙湖地产，超跌个股中看好旭辉控股和禹洲地产。
• 政策预期：认为政策不会更紧，前期大幅杀跌后的估值优势吸引投资者。

图表概览

• 图1-5：展示新房销售、房地产投资、新开工面积、土地购置等关键指标的同比变化。
• 图6-8：展示30家核心开发商的销售数据和趋势，包括环比和同比变化。
• 图9-12：展示开发商的销售指引、融资结构及趋势。
• 图13-16：展示开发商在境外市场发行的优先票据及债券保险情况。

结论

整体来看，房地产行业在政策调控和市场降温的双重影响下，面临销售和现金流的挑战，但估值优势和未来政策放松的预期吸引部分投资者。尽管融资环境依然紧张，但部分企业通过多种渠道进行融资，以应对资金压力。