20201228-联合资信-房地产企业资金来源及主要融资渠道分析_融资渠道结构调整_银行信贷及非标收缩_10页_449kb

房地产行业融资渠道结构调整总结

核心内容

2019年以来，房地产行业面临全面的融资政策调控，政策目标始终围绕“稳地价、稳房价、稳预期”，防止房地产泡沫化和金融风险积累。2020年受疫情影响，政策环境出现短暂宽松，但随后监管趋严，房地产融资环境持续收紧。2021年，融资政策预计仍将保持适度紧缩，非标融资规模收缩，银行信贷和债券市场将逐步优化结构，引导资金向经营稳健企业倾斜。

主要观点

• 政策调控趋严：自2019年起，房地产行业融资渠道受到严格监管，非标融资、信托、消费贷款等均被限制。
• 融资渠道分化：银行信贷增速放缓，债券市场发行规模增长但偏好稳健企业，美元债市场以“借新还旧”为主，非标融资持续收缩。
• 融资结构优化：随着政策引导，房地产企业融资方式向多元化发展，如项目打包出售、引入战略投资、物业板块分拆上市等。
• “三条红线”政策影响深远：该政策对重点房企进行分类管理，限制其有息负债增长，推动行业整合和资源优化配置。
• 企业资金来源变化：房地产企业资金来源中，个人按揭、定金及预收款仍为主要来源，国内贷款占比下降，企业经营回款能力提升。

关键信息

一、2019年以来房地产融资政策梳理

二、2020年房地产行业主要融资渠道情况

1. 银行信贷

   • 2018—2020年，主要金融机构新增房地产贷款持续下降，年均复合下降7.89%。
   • 房地产贷款余额增速放缓，2020年9月底同比增长12.80%，增速较一季度末和二季度末进一步下滑。
   • 预计2021年新增贷款主要用于“借新还旧”，净增规模将减少。

2. 国内债券市场

   • 2020年1—9月，地产债发行规模同比增长53.80%，但投资人偏好谨慎，高风险债券配置需求下降。
   • 国有企业发行规模占比提升至56.35%，AAA级别债券占比达77.85%，显示市场对信用等级高的企业更友好。

3. 美元债市场

   • 2020年美元债发行高峰出现在1月，后续逐月递减，主要用途为“借新还旧”。
   • 美元债市场受中美利差扩大、人民币升值影响，融资意愿增强，但未来将向头部房企集中。

4. 非标融资

   • 自2019年5月银保监会出台政策后，非标融资进入收缩阶段。
   • 2020年9月底，房地产领域信托资金规模为2.38万亿元，同比下降12.06%。
   • 随着“资管新规”和“三条红线”政策推进，非标融资监管持续加强，存量规模预计持续下降。

三、房地产开发到位资金情况

• 资金来源：个人按揭、定金及预收款仍为主要来源，2020年11月底占比达49.31%。
• 国内贷款：占比下降至14.18%，较2019年同期下降0.90个百分点。
• 开发投资增速：2020年1—9月全国房地产开发投资完成额同比增长5.6%，增速较2019年下降4.90个百分点。
• 资金到位趋势：2020年初受疫情影响大幅下滑，随后随着行业复苏，资金到位金额逐步回升。

四、2021年房地产行业资金来源及融资渠道变化趋势

• 融资环境：预计保持适度紧缩，政策不会大幅宽松，非标融资规模进一步收缩。
• 银行信贷：存量规模增速放缓，新增贷款减少，融资路径逐步优化。
• 信用债市场：总量稳中有增，但发行难度和利率将与企业经营及财务表现挂钩。
• 企业资金来源：经营活动产生的现金回款占比提升，企业将更注重销售和回款能力。
• 融资方式多元化：房企或将通过项目打包出售、战略投资、物业板块分拆上市等方式获取资金。
• 债务压降导向：现有债务负担较轻、资金充裕的企业将更具发展优势，行业整合趋势明显。

结论

2021年，房地产行业融资环境仍将维持紧缩态势，政策导向明确，非标融资持续受到管控，银行信贷和信用债市场将逐步优化。房企需加强财务稳健性，提升销售和回款能力，同时探索多元化融资方式，以应对持续收紧的融资政策和市场环境。