20170605-申万宏源研究_香港_-房地产行业_5月销售增速继续放缓_维持行业标配评级_12页_1mb

2017年5月房地产行业分析总结

核心内容

• 市场反弹：中资地产股在经历近一个半月的调整后，于5月下旬开始反弹，主要受标普提高恒大信贷评级影响，恒大股价8个交易日内上涨近90%，带动整个板块反弹约20%。
• 销售增速放缓：5月销售数据整体呈现放缓趋势，环比四月下跌个位数，同比跌幅扩大至30%以上。
• 区域分化明显：不同区域城市销售表现差异显著，部分三四线城市开始冷却，而江苏连云港、浙江温州及中部部分城市表现优于其他区域。
• 政策影响加剧：热点城市收紧房贷政策，首套房利率上调至基准，二套房贷利率提高至1.1倍甚至1.2倍。
• 上市公司表现：跟踪的20家大中型地产股中，超过70%的公司5月销售额环比下降，总销售额同比增速从2月的115%放缓至5月的37%。
• 估值偏高：板块整体估值（NAV折价约23%）高于历史平均水平（NAV折价45%），部分公司如碧桂园、融创估值接近或超过两倍PB。

主要观点

• 行业基本面主导市场情绪：当前内地投资者对政策变化反应不如以前敏感，行业基本面是影响投资者情绪的关键因素。
• 销售趋势不确定性：尽管六月为传统销售高峰，但政策收紧、信贷收缩及追涨动能放缓，使销售趋势仍存在不确定性。
• 市场对房价回落风险忽视：在销售增速放缓及再融资收紧的背景下，市场对下半年房价回落风险选择性忽视。
• 投资建议：维持行业标配评级，建议配对交易（多龙湖空富力），等待更佳时机增加空头配置。

关键信息

• 销售数据：
  • 1-4月全国商品房销售额同比增长16%，跟踪的20家地产股平均合约销售增长68%。
  • 碧桂园、龙湖、融创合约销售增长分别为214%、200%、93%，恒大为63%。
  • 5月合约销售同比增速放缓至37%，累计增速收窄至59%。
  • 5月销售规模最大的三家公司（碧桂园、万科、恒大）连续第二个月环比下滑。
• 区域表现：
  • 一线和二线城市同比跌幅扩大，三线城市同比跌幅也扩大。
  • 四线城市因蚌埠异常数据出现转正，但剔除异常后同比跌幅与三线城市相当。
  • 长三角部分三四线城市如绍兴、常州销售开始回落，而连云港、温州表现较好。
• 估值情况：
  • 龙湖地产估值接近9倍17年PE和1.2倍17年PB，处于中性看法。
  • 碧桂园和融创估值高企，接近或超过两倍PB，存在估值泡沫风险。
  • 板块整体估值偏高，NAV折价仅23%，远高于历史平均水平45%。

市场展望

• 5月销售数据预期：预计5月全国商品房销售同比增速可能进一步放缓至接近持平或小幅负增长。
• 政策与融资环境：再融资渠道收紧，仅剩银行贷款和信托贷款，且信托贷款也面临收紧压力，银行贷款定价上浮15%-30%。
• 投资者结构变化：新投资者更关注销售额高增长带来的行业份额提升，推动部分股票反弹。

图表数据概览

• 图1：1-5月新住宅销售单位按城市等级分布，显示不同城市等级的销售情况。
• 图2：各城市等级的新住宅销售单位及同比变化，突出区域差异。
• 图3：剔除蚌埠异常值后的城市销售数据，显示更真实的城市销售趋势。
• 图4：各城市4月和5月销售数据对比，体现城市间销售变化。
• 图5：1-4月全国住宅销售分布，展示销售区域集中度。
• 图6：销售增速放缓趋势，显示市场整体下行压力。
• 图7：上市房企合约销售对比，反映不同公司销售表现差异。

结论

• 市场反弹：恒大评级提升引发板块反弹，但仅部分公司股价超过前期高点。
• 销售放缓：整体销售增速放缓，部分城市销售数据异常影响整体趋势。
• 政策与融资：政策收紧和融资环境恶化对行业构成压力。
• 估值风险：板块估值偏高，部分公司存在高估风险，需警惕市场回调。