20181119-申万宏源研究_香港_-房地产行业_审慎乐观_维持行业标配评级_14页_1001kb

房地产行业分析总结

核心内容

• 行业现状：2018年10月，中国房地产市场继续降温，新房销售和房地产投资双双趋弱。
• 政策与市场环境：中央对房地产的调控政策预计将在2019年3月两会前保持不变，地方政府和商业银行将继续实施限购、限售和限贷政策。
• 融资环境：房地产行业融资环境趋严，开发商再融资面临挑战，银行开发贷款持续下滑，自筹资金增速放缓。
• 贷款利率：住房贷款利率持续上升，对市场造成进一步压力，购房者观望情绪加重。
• 行业评级：分析师维持房地产行业“Equalweight”评级，认为当前估值具有吸引力，但未来两个季度销售和现金流压力仍存。

主要观点

• 市场降温：10月新房销售面积同比降幅扩大至1.3%，房地产投资增速降至7.7%。1-10月累计销售面积同比增速为2.8%，房地产投资累计同比增速为9.7%。
• 销售趋势：30家核心上市开发商10月平均合约销售金额环比下降3%，销售去化率自三季度开始下滑，个别项目已跌破50%。
• 部分企业面临挑战：首创置业、禹洲地产、绿城中国、雅居乐和富力地产可能难以完成全年销售目标，其中禹洲地产已下调目标。
• 融资压力：房地产开发企业到位资金增速持续弱于开发投资增速，自筹资金增速从双位数显著收窄至6%。恒大集团和合景泰富在境外市场发行美元计价优先票据，融资成本显著上升。
• 贷款利率：住房贷款平均利率从2016年第四季度的4.52%上升至2018年第三季度的5.72%，较基准利率上浮约17%。10月新增居民中长期贷款环比下降13%。
• 投资建议：分析师建议继续关注华润置地和龙湖地产，同时看好超跌个股如旭辉控股和禹洲地产。

关键信息

• 销售数据：10月新房销售面积同比下降1.3%，房地产投资增速降至7.7%。
• 投资趋势：1-10月累计房地产投资增速为9.7%，新开工面积累计同比增速为16.3%。
• 融资情况：1-10月房地产开发企业到位资金13.6万亿元，同比增长7.7%，其中银行开发贷款同比下降5%。
• 贷款利率：住房贷款平均利率为5.72%，较基准利率上浮17%。
• 企业表现：部分企业如禹洲地产已调整销售目标，显示市场压力。
• 分析师评级：维持房地产行业“Equalweight”评级，认为未来政策不会明显放松，但估值优势可能吸引投资者。

图表说明

• 图1-5：展示了2018年1-10月新房销售、房地产投资、新开工面积、土地购置面积和价格变动趋势。
• 图6-9：提供了核心开发商的销售数据、销售目标和融资结构的详细信息。
• 图10-12：展示了房地产开发企业资金来源的构成及其同比变化，以及美元计价优先票据的发行情况。

结论

分析师认为，房地产行业仍面临销售和现金流的双重考验，但当前估值较为吸引，且政策不会显著放松。建议投资者保持谨慎，关注具备较强抗风险能力的龙头企业及超跌个股。