20140606-申万宏源-房地产行业_5月月报-销售如期回暖_看好中型反弹_17页_1mb

房地产市场2014年5月月报总结

核心内容

2014年5月，房地产市场出现销售回暖迹象，但整体市场仍面临库存压力和土地市场冷清的情况。行业指数上涨0.7%，跑赢大盘0.8个百分点，板块累计上涨近4%，其中万科涨幅达11%。政策层面，地方逐步放松限购政策，央行对按揭贷款进行窗口指导，提振了市场情绪。尽管如此，土地市场成交面积和金额均大幅下降，溢价率稳步下滑。

主要观点

• 销售回暖：5月房地产销售继续回暖，环比上升8.2%，但同比下降6.5%，累计同比下降10.6%。三线城市环比回升最大，其次是二线城市，一线城市仍处于环比下降状态。
• 政策放松：地方政策逐步松绑，如江浙皖地区，央行也对按揭贷款进行窗口指导，有助于缓解市场压力。
• 库存压力：5月可售库存环比上升5.8%，去化周期达10.3个月，较上月上升1.3个月。一线城市去化周期为8.9个月，二线城市为11.2个月，三线城市为11.3个月。
• 土地市场冷清：5月全国300城市土地成交面积环比下降21.5%，同比下降36.7%，成交金额环比下降28.1%，同比下降33.3%。土地溢价率下降，住宅用地溢价率降至18.41%。
• 投资建议：维持房地产板块中型反弹判断，认为销售回暖和政策放松将促进反弹，建议关注万科、保利、华夏幸福、阳光城、世联行等公司。

关键信息

1. 销售情况

• 5月一手房成交214,641套，环比上升8.2%，同比下降6.5%，累计同比下降10.6%。
• 一线、二线城市分别成交24,257套、130,855套，环比分别下降3.7%、上升9.2%。
• 三线城市成交59,529套，环比上升11.5%。

2. 二手房市场

• 5月二手房成交47,706套，环比下降4.6%，同比下降13.5%，累计同比下降41.4%。
• 一线城市成交12,183套，环比下降10.7%；二线城市成交26,124套，环比下降2.6%；三线城市成交9,399套，环比下降1.5%。

3. 可售库存

• 5月13大城市可售住宅套数合计729,360套，环比上升5.8%，去化周期达10.3个月，较上月上升1.3个月。
• 一线城市可售套数260,001套，去化周期8.9个月；二线城市360,428套，去化周期11.2个月；三线城市108,931套，去化周期11.3个月。

4. 土地市场

• 5月全国300城市土地成交面积11,076万平方米，环比下降21.5%，同比下降36.7%；成交金额1,349亿元，环比下降28.1%，同比下降33.3%。
• 住宅用地成交面积4,237万平方米，环比下降39%，同比下降45%；成交金额821亿元，环比下降35%，同比下降36%。
• 土地溢价率17.15%，住宅用地溢价率18.41%，较上月分别下降0.54和0.69个百分点。

5. 政策回顾

• 5月6日，住房城乡建设部明确2014年保障性安居工程计划。
• 5月12日，央行对按揭贷款进行窗口指导，地方逐步放开限购政策。
• 5月15日，17省市明确不动产统一登记职责。
• 5月18日，扬州恢复“又提又贷”政策，宣城上调公积金贷款额度。
• 5月21日，首个交易所场内房地产投资基金面世。
• 5月22日，住建部确认除北上广深外，其他城市限购可自行调节。

6. 投资建议

• 建议关注万科、保利、华夏幸福、阳光城、世联行等公司。
• 未来政策和销售回暖将缓解房价大幅下降压力，资金成本进一步下降将强化反弹。

总结

2014年5月，房地产市场销售回暖，但整体仍面临库存压力和土地市场冷清。政策层面逐步放松，有助于市场反弹。投资建议关注重点公司，如万科、保利等，以把握市场回暖带来的投资机会。