20141105-申万宏源-房地产行业_10月月报-银十变金十_行业景气略有恢复_19页_1mb

房地产行业10月月报总结

核心内容

2014年10月，房地产板块累计上涨2.7%，跑赢大盘0.4个百分点。尽管未能突破前期高点，但整体表现优于大盘。政策放松逐渐显现效果，银十变金十，销售环比大幅回升。同时，房地产行业仍处于去产能周期，但销售回暖和利率下行对板块形成积极催化。

主要观点

• 销售回暖：10月申万跟踪48个城市一手房销售环比上升13.0%，其中一线城市环比上升32.8%，二线城市7.7%，三线城市14.9%。二手房市场表现相对疲软，环比下降5.6%，但三线城市环比上升4.3%。
• 库存去化周期：10月全国18大城市住宅可售套数环比上升1.0%，去化周期为12.6个月，较上月下降0.9个月。一线城市去化周期为10.7个月，二线城市13.1个月，三线城市15.5个月。
• 土地市场：10月全国300城市土地成交面积7820万平方米，环比下降6%，同比下降66%。土地成交金额1240亿元，环比上升6%，同比下降56%。土地溢价率止跌回升，住宅用地溢价率19.96%，较上月上升4.95个百分点。
• 政策放松：930住房信贷新政落实，地方性购房支持政策增多，包括取消限购、放宽公积金贷款条件等。至11月2日，共有35个城市取消或放松限购，6个城市出现非官方放宽传闻，5个城市仍坚守限购政策。

关键信息

1. 重点公司签约销售和土地储备

• 重点公司签约销售额普遍增长，预计龙头公司招商、保利、金地、首开、金科、华夏、荣盛的签约销售额为650亿元，环比上涨15%。
• 重点公司土地储备情况显示，部分公司如金科股份、华夏幸福、荣盛发展等新增土地储备有所增加，但部分城市如宁波、温州等的二手房成交表现不佳。

2. 房地产政策回顾

• 全国性政策：国务院出台政策稳定住房消费，放宽公积金支付房租条件；三部委发文推进异地互认、转接放松贷款条件；四大国有银行执行房贷新政。
• 地方性政策：2个城市正式取消限购政策，部分城市出台其他放松政策，如杭州进一步放松楼市政策，潍坊给予首套房契税补贴，重庆房产税政策微调等。

3. 百城价格指数

• 10月百城房地产均价10629元，共27个城市环比上涨，比上月多6个城市。
• 一线城市同比上涨2.9%，二线城市同比下跌1.8%，三线城市同比下跌3.8%。

4. 一手房月度成交

• 10月申万跟踪48大城市一手房合计成交241473套，环比上升13.0%，同比下降8.5%，累计同比下降13.1%。
• 各线城市成交情况：一线城市成交37950套，环比上升32.8%；二线城市成交137090套，环比上升7.7%；三线城市成交66433套，环比上升14.9%。

5. 二手房月度成交

• 10月申万跟踪18大城市二手房合计成交42169套，环比下降5.6%，同比下降19.3%，累计同比下降35.3%。
• 各线城市成交情况：一线城市成交13370套，环比下降1.3%；二线城市成交21688套，环比下降10.9%；三线城市成交7111套，环比上升4.3%。

6. 可售库存

• 10月全国18大城市住宅可售套数为956512套，环比上升1.0%，去化周期为12.6个月，较上月下降0.9个月。
• 各线城市库存情况：一线城市库存311631套，去化周期10.7个月；二线城市库存439329套，去化周期13.1个月；三线城市库存205552套，去化周期15.5个月。

7. 土地市场

• 10月全国300城市土地成交面积7820万平方米，环比下降6%，同比下降66%；土地成交金额1240亿元，环比上升6%，同比下降56%。
• 1-10月累计土地成交面积143358万平方米，同比下降26%；累计土地成交金额18103亿元，同比下降22%。
• 土地溢价率止跌回升，住宅用地溢价率19.96%，较上月上升4.95个百分点。

投资建议

• 关注类型：建议积极关注“低估龙头+跨界转型+区域主题”类地产股。
• 具体公司：价值龙头包括万科、招商、保利、世联；跨界转型包括金科股份、北京城建、阳光城、中天城投；区域主题包括格力地产、平潭发展等。

总结

10月房地产市场表现有所回暖，政策放松和利率下行对销售和投资产生积极影响。虽然销售环比上升，但同比仍面临较大压力。土地市场整体低迷，但溢价率止跌回升。建议投资者关注具备价值和转型潜力的地产股，以应对行业去产能周期。