2019【城市进入研究】广州城市进入研究_136页_18mb

旭辉地产 广州进入性研究总结

核心内容概览

广州作为国家中心城市、超大城市、国际大都市，具备强大的经济实力、开放的商业环境和深厚的文化底蕴。其在2017年展现出强劲的发展潜力，特别是在房地产市场和城市规划方面。本文主要从宏观经济、人口特征、城市发展格局、轨道交通、楼市政策、市场分析、进入性研究等角度对广州进行深入分析，为房地产开发商提供进入广州市场的参考。

主要观点

一、城市概况

• 广州是国务院定位的国际大都市、国际商贸中心、国际综合交通枢纽、国家历史文化名城。
• 被GaWC评为世界一线城市，五次被福布斯评为中国大陆最佳商业城市第一位。
• 历史悠久，拥有“千年商都”之称，商贸发达，是海上丝绸之路起点。
• 广府文化源远流长，涵盖建筑、戏曲、美食、雕绣等多个领域。

二、宏观经济与产业分析

• 经济实力雄厚：2016年GDP总量达19610.94亿元，稳居中国大陆城市第三位，增长稳定。
• 产业结构优化：第三产业占比70.5%，现代服务业如金融业、信息技术等对GDP贡献显著。
• 工业升级：三大支柱产业（汽车、电子、石化）贡献48%产值，未来新一代信息技术、新能源汽车、新材料与精细化工将成为新支柱。
• 城市规划：构建“一核多点”格局，重点发展国际航运、航空、科技创新三大战略枢纽。

三、城市人口特征

• 人口流入型城市：广州常住人口增速高于其他一线城市，2016年人口增量居首。
• 区域失衡：中心四区（荔湾、越秀、海珠、天河）占4%面积却吸引40%人口，外围区发展潜力大。
• 人口结构较优：天河、黄埔、番禺等区域劳动力充足，置业需求活跃。
• 政策宽松：相比北京、上海，广州入户政策较为宽松，有利于吸引外来人口。

四、轨道交通发展

• 现有覆盖：主要覆盖中心六区及番禺、南沙岛，尚未覆盖花都、增城、从化。
• 规划完善：2020年将完成珠三角轨道交通网，包括轻轨、地铁、有轨电车等，形成“三环八射”共1970公里网络。
• 对外辐射：通过八大铁路通道，广州将加强与京津冀、长三角、东南亚等区域的联系。
• 带动外溢置业：轨道交通将引导市区购房群体向外围区域迁移，带动外围市场发展。

关键信息

五、楼市政策与市场分析

• 政策收紧：2016年10月后，广州限购、限贷、限价、限售政策逐步升级。
• 购房门槛提高：非本地户籍需连续5年社保，单身家庭限购1套，抑制投机行为。
• 自持与配建：广州在土拍中引入竞自持、竞配建等新模式，抑制房价过快上涨。
• 市场阶段：2017年广州房地产市场进入调整期，成交量下降，但均价和吸纳率仍保持上升趋势。

六、进入性研究

• 土地市场调控：广州土地供应政策调整，以稳定市场预期，抑制炒房行为。
• 典型取地分析：重点分析了白云区鱼苗场、长岭居等地块的竞拍情况，自持率较高。
• 土地供应计划：2017年土地供应计划以增加供应为主，通过多种竞拍模式控制地价。
• 机会板块策略：外围区域如南沙、黄埔、增城、从化等具有较大发展潜力，适合开发。

进入策略建议

• 聚焦外围区域：广州中心区域趋于饱和，外围区域如南沙、黄埔、增城等具有较大发展空间。
• 关注轨道交通沿线：地铁和城际轨道的建设将带动周边区域的经济发展和人口流入。
• 把握政策导向：政策鼓励自持物业和配建，开发商可调整开发策略，向“销售+持有”转型。
• 优化产品结构：开发符合市场需求的住宅和商业物业，适应调控政策下的市场变化。

总结

广州作为一线城市，具备经济实力强、人口流入多、交通网络完善、城市规划明确等优势。其“千年商都”与“广府文化”为城市提供了独特的吸引力，同时“一核多点”格局和轨道交通建设为房地产市场带来了新的增长点。在2017年政策调控背景下，广州市场进入调整期，但外围区域仍具有较大的开发潜力。开发商应结合政策导向和城市发展趋势，优化进入策略，以把握广州市场的发展机遇。