2019【城市进入研究】湖州城市进入研究-万科_71页_7mb

湖州市城市进入研究报告总结

核心内容概述

本报告聚焦湖州市的城市概况、房地产市场分析及重点项目，旨在为部门研究湖州市场提供参考。报告指出湖州地处长三角城市群核心，具备良好的区位优势，同时分析了房地产市场的发展趋势、投资环境及区域项目情况。

城市概况与投资环境

区位与行政划分

• 湖州位于长三角地区，东临上海，西接南京，南接杭州，是连接三大中心城市的枢纽。
• 湖州市下辖2区3县，其中吴兴区为主城区，南浔区虽设区但与吴兴区地理上相对独立。

交通情况

• 公路、铁路、水路交通网络完善，是长三角重要枢纽。
• 机场：上海浦东、虹桥、杭州萧山、南京禄口机场均在1-1.5小时车程内。
• 高速公路：杭宁、申苏浙皖、申嘉湖等贯穿湖州。
• 高铁：宁杭、沪苏湖、商杭高铁相继建成或在建，湖州至杭州仅需20分钟，至苏州、上海约1小时，至南京约1.5小时。

人口与经济

• 截至2014年底，湖州户籍人口263.78万人，常驻人口293万人，其中吴兴区常驻人口76.67万人。
• 2015年湖州GDP总量2084亿元，增速6.56%，排名全省第四；人均GDP71137元，排名全省第六。
• “十二五”期间，湖州三次产业结构调整，财政总收入和地方财政收入年均增长13%和13.2%。

城市发展规划

• 实施“东扩西拓、北进南控、中间完善”发展战略。
• 城市中心城区与南浔区组合形成市域中心城市；德清、安吉、长兴培育为县域中心城市。
• 城市用地发展方向为“以向东为主，向北为辅，向西补充完善，南部保护和控制”。

房地产市场分析

市场整体情况

• 2016年1-11月，湖州市商品房销售面积497.04万㎡，同比增长44.9%；销售总额346.12亿元，同比增长47.4%。
• 全市商品房待售面积389.93万㎡，同比下降0.93%。

中心城区市场分析

• 中心城区新建商品住宅成交面积248.37万㎡，同比增长49.51%；成交套数20487套，同比增长54.03%；成交金额192.67亿元，同比增长47.80%。
• 各板块成交情况：
  • 主城区成交面积130.55万㎡，同比增长30.88%。
  • 吴兴区（东部新城）成交面积51.67万㎡，同比增长64.45%。
  • 南浔区成交面积66.15万㎡，同比增长89.43%。

成交均价与户型结构

• 湖州市中心城市新建商品住宅成交均价7757元/㎡，主城区8790元/㎡，吴兴区7004元/㎡，南浔区6308元/㎡。
• 90平方米以下户型签约比例上升，90-144平方米为市场主力，占比46.29%；144平方米以上占比15.26%。

客户构成

• 外地购房者占比42.43%，较2015年上升16.93个百分点。
• 本地购房者仍为主力，但外来投资客比例增加，推动市场升温。

重点项目分析

湖东西区、东部新城

上海湾

• 开发商：上实集团
• 项目情况：2014年12月基本售罄，2016年12月去化率98.67%，成交均价8790元/㎡。
• 产品结构：5幢高层+50幢别墅，主力户型99平及210平。

东郡红树湾

• 开发商：湖州升华新城房地产开发有限公司
• 项目情况：2013年11月开盘，2016年全年成交872套，成交均价8581元/㎡，总销额8.79亿元。
• 产品结构：13幢排屋+14幢高层，主力户型90-120平及120-150平。

久利湖东府

• 开发商：久利地产
• 项目情况：2015年5月开盘，2016年全年成交1479套，成交均价9340元/㎡，总销额约13.24亿元。
• 产品结构：9幢高层、12幢排屋、3幢商业，主力户型83-91平及116-120平。

富力城

• 开发商：富力集团
• 项目情况：2015年10月开盘，2016年全年成交1464套，成交均价8500元/㎡，总销额13.24亿元。
• 产品结构：18幢高层+46幢排屋，主力户型75-100平及150-160平联排别墅。

碧桂园滨湖城

• 开发商：湖州碧桂园
• 项目情况：2014年12月开盘，2016年9月高层售罄，库存30套别墅。
• 产品结构：10幢高层+83幢别墅，主力户型89、112、142平三居及238平排屋。

蜀山雅苑、诺德上湖城

• 蜀山雅苑：2015年6月开盘，库存30套，均价8500元/㎡。
• 诺德上湖城：2011年5月开盘，库存约20套，均价6000元/㎡。

潜在供应项目

• 上实地块1：68471㎡，容积率2.2，计容面积15.06万㎡，楼板价1806元/㎡。
• 上实地块2：115647㎡，容积率1.5，计容面积17.35万㎡，楼板价2750元/㎡。
• 富力地块：111384㎡，容积率2，计容面积22.28万㎡，楼板价4314元/㎡。
• 恒大地块：174422㎡，容积率1.6、1.8，计容面积29.65万㎡，楼板价5248元/㎡。
• 天朗地块：185051㎡，容积率1.5，计容面积27.76万㎡，楼板价1480元/㎡。

区域价格走势

• 2016年湖东西区均价9500-10000元/㎡，八里店分区均价8000-8500元/㎡。
• 潜在供应项目楼板价在5300元/㎡左右，未来价格有望突破12000元/㎡。

客户来源

• 湖东西区客户中，30%为城区客户，20%为区域客户，30%为织里等周边乡镇客户，20%为外地投资客。
• 八里店分区客户中，10%为城区客户，60%为织里等周边乡镇客户，20%为本地区客户，10%为外地投资客。

仁皇山分区

区域配套

• 教育：湖州五中、爱山小学、湖州市第一中学、湖州中学。
• 商业：市中心商业配套。
• 行政：市级行政机构、奥体中心。
• 景观：仁皇山公园、长岛公园、潜山公园。

项目分布

• 赞成名仕府：2016年全年成交600套，成交均价8377元/㎡。
• 其他项目：翰林世家、光明御品、果岭小墅、首创悦府等进入尾盘阶段。

产品分析

• 仁皇山分区以高品质生态盘为主，均价9000-11000元/㎡。
• 项目多为G2系列，以居住改善和品质为主，部分项目为TOP1系列，具有稀缺资源。

城市品类划分与市场趋势

品类划分标准

• 金色（城市住宅）：G1、G2、G3，产品核心价值为便捷城市生活，主力客户为商务人士、小太阳家庭及孩子三代。
• 城花（城郊住宅）：C系列，产品核心价值为舒适居住，主力客户为后小太阳、小太阳及孩子三代。
• 四季（郊区住宅）：T1、T2，产品核心价值为低价价格，主力客户为小太阳、青年之家及孩子三代。
• 高档：TOP1、TOP2，产品核心价值为占有稀缺资源，主力客户为高净值人群。

市场趋势

• 90平方米以下小户型及90-144平方米刚需产品为市场主力。
• 外来购房者比例上升，推动市场热度。
• 项目去库存效果显著，部分区域仅需数月即可消化库存。
• 未来潜在供应项目将带来一定竞争，但整体市场仍保持增长态势。

总结

湖州作为长三角重要节点城市，具备良好的区位优势和交通条件，市场发展潜力大。2016年房地产市场回暖，销售量和销售额均显著上升，外来购房者比例增加，推动市场热度。湖东西区和东部新城成为市场热点，多个项目热销，未来供应项目可能带来竞争，但整体仍具备投资价值。仁皇山分区以高品质生态盘为主，成为高端住宅代表区域。城市发展规划及政策支持为房地产市场提供了良好的发展环境。