20171105-广发证券-房地产行业跟踪_流动性监管进一步加强_政策短期难以放松_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

本周房地产行业整体成交面积环比小幅上涨，但同比仍呈下跌趋势。一线四大城市成交面积为53.0万方，环比上涨4.1%，但同比跌幅达29.8%。部分二线城市成交面积为255.5万方，环比下跌1.6%，但同比增速自2017年2月以来首次由负转正，上涨6.1%。整体库存指数环比小幅上行，但去化速度继续放缓，显示市场仍面临一定的压力。

主要观点

成交情况

• 一线城市：整体成交面积环比上涨，其中深圳涨幅最高，达6.3%。
• 二线城市：部分城市如武汉、无锡、长春、济南、青岛、厦门环比下跌，其中武汉跌幅显著，达27.5%。南京则出现显著上涨，环比涨幅达131%。
• 区域分化：
  • 环渤海区域：整体成交面积环比微跌，济南跌幅达7.1%。
  • 长三角区域：除无锡外，其余城市均环比上涨，南京、杭州、苏州涨幅显著。
  • 珠三角区域：所有城市成交面积环比上涨，东莞涨幅达25.4%。
  • 中部地区：武汉环比跌幅显著，南昌则环比上涨4.8%。

库存情况

• 全国11个城市推盘量环比上涨，库存指数小幅上行。
• 去化速度继续放缓，表明市场整体仍处于调整阶段。

政策动态

• 住建部、央行及银监会联合部署房地产资金监管，重点加强房企违规融资和“首付贷”监管。
• 政策短期内难以放松，政府持续调控的决心明显，政策放松可能带来较大的涨价压力。

市场基本面

• 2017年10月，40城新房成交环比下滑6.2%，同比下滑28.9%，降幅较9月收窄4.0个百分点。
• 二线样本城市同比降幅较9月收窄10.9个百分点，四季度重点城市成交或边际改善。

关键信息

行业评级

• 行业评级：持有
• 分析师：
  • 乐加栋（S0260513090001）
  • 李飞（S0260517080010）

广发地产组合

• 本周组合：光大嘉宝、广宇发展、阳光城、蓝光发展、东百集团、中南建设和广东明珠
• 下周组合：保持不变

重点城市市场表现

• 北京：首套房贷款利率最低上浮5%，部分银行放款时间延后至元旦后。
• 上海：11月将有22宗地出让，其中租赁住宅为10宗，出让面积达38.21万平方米。
• 南京：成交面积环比上涨131%，涨幅显著。
• 杭州：成交面积环比上涨28.7%，去化周期有所下降。
• 苏州：成交面积环比上涨13.0%。
• 东莞：成交面积环比上涨25.4%，涨幅最大。
• 南昌：公积金新政允许账户余额冲抵还款金额。
• 福州：成交面积环比上涨2.8%。

地产公司市场表现

• 万科A：新增西安、南京、宁波、佛山、沈阳物流地产项目。
• 新城控股：10月新增9个项目，总地价38亿元。
• 阳光城：三季报显示销售额为487亿元，PE为12.6倍。
• 广宇发展：三季报显示销售额为68亿元，PE为60.1倍。
• 蓝光发展：三季报显示销售额为301亿元，PE为8.2倍。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 行业销售回落快于预期。

估值情况

估值分析

• 板块投资：政策持续调控叠加基本面下行，板块PE不存在系统性提升的基础，但结构性机会仍可关注。
• 个股表现：部分公司如阳光城、广宇发展、中南建设等PE较低，可能具有一定的投资价值。

其他信息

• 租赁市场：建设银行深圳分行推出“按居贷”，支持租户租房。
• 粤港澳大湾区：广州、南沙计划打造国际金融岛，考虑增加地铁站点。
• 公积金政策：南昌推出新政，允许公积金账户余额冲抵还款金额。

风险提示

• 政策调控进一步加强。
• 行业销售回落快于预期。

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