房地产行业跟踪报告：流动性监管进一步加强，政策短期难以放松-20171105-广发证券-13页-1mb

房地产行业总结

核心内容

整体成交情况

本周，全国房地产成交面积整体小幅上涨，但一线与二线城市的成交表现出现分化。

• 一线四大城市：成交面积为53.0万方，环比上涨4.1%，但同比继续下跌，跌幅达29.8%。
• 二线样本城市：成交面积为255.5万方，环比下跌1.6%，但同比增速自2017年2月以来首次由负转正，上涨6.1%。

在一线四大城市中，深圳涨幅最高，达6.3%，其余城市均出现环比上涨。在二线样本城市中，武汉、无锡、长春、济南、青岛、厦门环比下跌，其中武汉跌幅显著，达27.5%，而南京环比上涨131%，涨幅显著。

从区域来看：

• 环渤海区域：整体成交面积环比微跌，济南跌幅达7.1%。
• 长三角区域：除**无锡环比下跌23.0%**外，其余城市均环比上涨，南京、杭州、苏州涨幅显著。
• 珠三角区域：所有样本城市成交面积环比上涨，东莞涨幅达25.4%。

整体库存情况

• 全国11城市库存指数：环比小幅上行。
• 推盘量：全国11城市推盘量环比上涨，但去化速度继续放缓，显示市场仍处于调整阶段。

行业周观点

政府进一步加强房地产流动性监管，政策短期内难以放松，表明调控决心。在分层次市场结构尚未形成之前，政策调控中期难言放松，尤其在低库存背景下，若放松政策可能导致房价上涨压力加大。

17年10月，40城新房成交环比9月下滑6.2%，与去年同期相比下滑28.9%，降幅较9月收窄4.0个百分点。分城市来看：

• 一线城市：同比下滑53.5%
• 二线城市：同比下滑21.0%，降幅较9月收窄10.9个百分点
• 三四线城市：同比下滑25.9%

重点城市四季度成交或边际改善，累计降幅可能收窄。板块投资方面，政策持续调控叠加基本面下行，板块PE缺乏系统性提升基础，但结构性机会仍值得关注。

主要观点

1. 政策调控趋严：住建部、央行及银监会等三部委联合加强房地产资金监管，重点在于房企违规融资和**“首付贷”**。
2. 市场分化明显：一线城市成交面积环比上涨，但同比仍大幅下滑；二线城市成交面积同比由负转正，但部分城市如武汉、无锡、厦门等环比下跌。
3. 区域表现分化：长三角、珠三角区域成交表现优于环渤海区域，其中东莞、南京、苏州等城市涨幅显著。
4. 库存压力仍存：去化速度放缓，库存指数小幅上行，显示市场仍需时间消化库存。
5. 结构性机会存在：在政策和基本面双重压力下，板块整体PE难有系统性提升，但个股结构性机会仍值得关注。

关键信息

广发地产组合

本周广发地产组合包括以下公司，下周保持不变：

• 光大嘉宝
• 广宇发展
• 阳光城
• 蓝光发展
• 东百集团
• 中南建设
• 广东明珠

地产公司市场表现

表3显示了重点覆盖公司的估值情况，包括：

• 销售额：2017年前三季度销售额表现不一，部分公司如光大嘉宝、蓝光发展、广宇发展等出现大幅增长。
• EPS：多数公司EPS有所增长，但部分公司如阳光股份、宋都股份等出现下降。
• P/E：部分公司P/E倍数较低，如世茂股份、阳光城等，但折价率也存在较大差异，部分公司如东百集团、金地集团等折价率较高。

重点城市市场动态

• 北京：首套房贷款利率最低上浮5%，民生银行暂停按揭贷款，放款时间延后至元旦后。
• 上海：11月将有22宗地出让，其中10宗为租赁住宅，面积达38.21万平方米。
• 南京：成交面积环比上涨131%，去化周期有所改善。
• 杭州、苏州：成交面积环比上涨，但去化周期略有下降。
• 东莞：成交面积环比上涨25.4%，涨幅最大。
• 南昌：发布公积金新政，允许用公积金账户余额冲抵还款。
• 深圳：建设银行推出“按居贷”，支持租户租房。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大，可能对市场产生更大影响。
• 行业销售回落快于预期，需警惕市场进一步下行风险。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内股价表现弱于大盘10%以上。

广发房地产行业研究小组

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，9年研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，5年研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，4年研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2年研究经验。

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