20210307-中国银河-房地产行业周度观点_节后市场成交继续回暖_政府工作报告引导住房回归居住属性_13页_1mb

房地产行业周度观点总结（2021.2.27-3.5）

核心内容

2021年春节后，房地产市场继续回暖，成交面积恢复至节前水平。30大中城市商品房成交面积为408万平方米，同比+152.0%，环比+18.0%。一线城市成交面积96万平，同比+220.6%，环比+9.6%；二线城市成交面积214万平，同比+151.8%，环比+23.0%；三线城市成交面积98万平，同比+108.7%，环比+16.6%。

土地市场方面，节后土地供应回升，但成交量仍处于低位。百城土地供应规划建面为1205.88万平方米，同比-61.2%，环比+228.9%；百城土地成交规划建面为770.57万平方米，同比-62.4%，环比+40.8%。百城土地溢价率为16.51%，较前一周增加6.41个百分点。其中，一线溢价率大幅回落至0.13%，二线溢价率小幅上涨至16.55%，三线溢价率则大幅攀升至36.96%。

主要观点

• 政策导向：政府工作报告再次强调房地产市场的平稳发展，引导住房回归居住属性，解决大城市住房突出问题。重点提出增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。
• 行业动态：部分房价上涨过快的城市如深圳、上海、杭州、无锡等相继出台调控政策，对房地产市场进行精准降温。后续“因城施策”将成为常态，有助于稳定市场预期。
• 长效机制：房地产长效机制不断完善，有助于降低房价、地价和预期的波动性，减弱行业周期性，缓解内卷现象，提升行业整体利润率。
• 老旧小区改造：政府提出“新开工改造城镇老旧小区5.3万个”，扩大了物业管理行业的市场空间，利好品牌效应强、管理服务优质的物管企业。

关键信息

• 市场表现：房地产板块在2021年3月1日至3月5日期间涨幅为-1.94%，在30个一级行业中排名第26。子板块中园区综合开发表现较好。
• 估值情况：截至2021年3月5日，房地产行业TTM市盈率为8.13X，PB为1.18X，均处于近10年历史低位。板块估值修复空间较大。
• 投资建议：
  • 优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团；
  • 成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；
  • 物业管理行业龙头：招商积余；
  • 经纪服务行业标的：我爱我家。
• 风险提示：
  • 经济及行业下行压力；
  • 销售超预期下行；
  • 政策调控不确定性。

行业数据与政策跟踪

新房成交数据

• 全国：2月27日-3月5日商品房成交面积408万平方米，同比+152.0%，环比+18.0%；
• 一线城市：成交面积96万平，同比+220.6%，环比+9.6%；
• 二线城市：成交面积214万平，同比+151.8%，环比+23.0%；
• 三线城市：成交面积98万平，同比+108.7%，环比+16.6%。

二手房成交数据

• 全国：16大中城市二手房成交量为173万方，同比+90.9%，环比+2.7%。

土地市场数据

• 全国：百城土地供应规划建面为1205.88万平方米，同比-61.2%，环比+228.9%；
• 百城成交：770.57万平方米，同比-62.4%，环比+40.8%，成交供应比为0.6；
• 溢价率：百城土地溢价率16.51%，较前一周增加6.41个百分点；
• 分线溢价率：
  • 一线城市：0.13%；
  • 二线城市：16.55%；
  • 三线城市：36.96%。

行业新闻与政策动态

• 中央政策：政府工作报告再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，提出增加保障性住房供给、规范长租房市场、降低租赁住房税费负担等措施。
• 地方政策：
  • 北京：合理增加居住用地供应，加大向租赁住房倾斜力度；
  • 杭州、上海、无锡等城市出台政策，规范市场秩序、抑制投机行为。

估值与市场比较

• PE：房地产行业TTM市盈率为8.13X，低于1年、3年和5年移动均值；
• PB：房地产行业PB为1.18X，低于1年、3年和5年移动均值；
• 行业对比：房地产PE和PB均处于历史低位，与银行、建筑等行业相比估值偏低。

投资建议

• 配置价值：当前房地产行业估值处于历史低位，具备较高的投资性价比；
• 细分领域：看好住宅开发、物业管理、经纪服务三大细分领域的头部企业；
• 推荐标的：万科A、保利地产、金地集团、阳光城、金科股份、中南建设、招商积余、我爱我家。

风险提示

• 行业面临经济下行压力；
• 销售超预期下行；
• 政策调控存在不确定性。