2022-01-29-世邦魏理仕-2021年武汉房地产市场回顾与2022年展望_7页_1mb

武汉写字楼与零售物业市场2021年总结

核心内容概览

2021年，武汉写字楼与零售物业市场在疫情后逐步恢复，整体表现稳中有升。尽管写字楼市场新增供应量同比下降明显，但租赁需求有所回升，推动空置率下降。零售市场则在新增供应和品牌升级的带动下，空置率进一步降低，租金指数趋于稳定。

写字楼市场表现

新增供应与空置率

• 新增供应：全年新增供应量为24.4万平方米，同比下降58%。
• 空置率：全年空置率下降至38.3%，同比下降4.0个百分点。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为37.0万平方米，超过疫情前水平。

需求变化

• TMT行业：持续增长，稳居第一需求，其中产业互联网新增租赁需求占比超越消费互联网。
• 传统行业：金融、专业服务、消费服务等传统行业表现出较强韧性，释放稳定租赁需求。
• 第三方办公服务运营商：成为主力租赁需求来源，主打精装房源、拎包入住，契合企业预算控制需求。

租金趋势

• 整体租金：全年租金指数同比下跌1.7%。
• 甲级写字楼：租金跌幅收窄至0.6%，表现相对平稳。
• 乙级写字楼：租金跌幅达2.4%，未来仍面临下行压力。
• 区域表现：
  • 核心商务区（如建设大道）：租金指数下跌1.8%。
  • 次级商务区（如中国光谷）：租金指数下跌1.6%，高于全市平均水平。

零售物业市场表现

新增供应与空置率

• 新增供应：全年新增供应量为80.7万平方米，主要集中在非核心商圈。
• 空置率：全年空置率下降至8.5%，同比下降0.8个百分点。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为46.9万平方米。
• 首层租金：全市购物中心首层平均租金止跌企稳，租金指数同比上涨0.8%。

品牌动态

• 奢侈品品牌：LOUIS VUITTON、DIOR、GUCCI、SAINT LAURENT等品牌武汉二店开业。
• 国际品牌首店：Alexander McQUEEN、GOLDEN GOOSE、GENTLE MONSTER等国际品牌在武汉开设首店。
• 潮流品牌：LOOKNOW、KNOWIN等潮流集合店在武汉布局，引领Z世代消费潮流。

餐饮业态

• 茶饮品牌：茶颜悦色、虎头局渣打饼行、墨茉点心局等在武汉扩张。
• 咖啡与轻餐品牌：Tim Hortons、MANNER COFFEE、M Stand、wagas等品牌在武汉开设首店。
• 业态融合：餐饮品牌内部融合趋势明显，“日咖夜酒”模式成为热点。

大宗交易市场表现

• 交易总量：全年共录得大宗交易7笔，总成交金额达31.1亿元，同比上涨96.5%，超过疫情前水平。
• 成交类型：超过半数成交来自写字楼相关物业，占比达83.7%。
• 投资标的：投资者对优质写字楼、长租公寓、零售及仓储物流资产关注度上升。
• 外资参与：外资地产基金公司活跃，成为市场风向标。

未来展望

写字楼市场

• 2022年预计新增供应量将超过90万平方米，包括企业天地A1、绿地中心、首地财富中心等项目。
• 科技新媒体行业将引领租赁需求增长，传统行业也将保持稳定。
• 甲级写字楼因其稳定现金流，预计将成为投资者关注重点。

零售市场

• 2022年将有武汉大悦城、武汉万象城、武商梦时代等优质项目开业。
• 新兴商圈将迎来首个具有区域影响力的项目，提升零售氛围。

政策与趋势

• 武汉作为强二线城市，其经济圈发展迅速，城市能级和品质持续提升。
• 政策窗口期、科创人才流入及宏观政策支持将提升市场活跃度和不动产流动性。

总结

2021年武汉写字楼与零售物业市场在疫情后逐步复苏，新增供应量下降但需求回升，推动空置率下降。TMT行业持续增长，传统行业保持韧性，第三方办公服务运营商成为租赁主力。零售市场在品牌升级和业态融合下表现活跃，空置率下降，租金企稳。大宗交易市场回暖，写字楼成为主要投资标的，外资参与度上升，预示市场前景乐观。