2022-01-29-世邦魏理仕-2021年西安房地产市场回顾与2022年展望_8页_2mb

2021年西安房地产市场回顾及2022年展望总结

核心内容概述

2021年，西安房地产市场在营商环境改善、产业结构升级及疫情后经济复苏的背景下，展现出一定的韧性与活力。写字楼与零售物业市场均受到不同行业趋势的影响，同时投资市场因结构性调整而保持活跃。整体市场在挑战中寻求机遇，为2022年的发展奠定了基础。

优质写字楼市场

主要数据

• 新增供应：约6万平方米（乙级写字楼）
• 市场总量：629万平方米
• 空置率：31.8%（同比下降2.8个百分点）
• 净吸纳量：21.6万平方米
• 租金报价：76.5元/月/平方米（同比下降0.3%）

主要观点

• 需求结构：TMT（科技新媒体）、金融业、房地产建筑业及专业服务业需求持续强劲，其中金融业占比显著上升（+6.2个百分点）。
• 区域表现：高新区承接了96%的金融类企业升级需求，成为优质写字楼的主要集聚地。
• 行业影响：疫情推动“线上+”模式，对办公空间需求产生积极影响。
• 2022年展望：预计供应将有所增加（约32.7万平方米），高新区占比高；需求方面，科技、金融行业将延续增长趋势，第三方办公空间租赁需求或将显著提升。

优质零售物业市场

主要数据

• 新增供应：40.4万平方米
• 市场总量：644.6万平方米
• 空置率：8.0%（同比上升0.1个百分点）
• 首层平均租金：266.9元/月/平方米（同比下降0.6%）
• 新增供应类型：超过50%为社区商业，填补商圈空白。

主要观点

• 业态趋势：零售市场呈现场景化、多元化发展，如SKP-S、京东MALL等项目通过融合科技、艺术、时尚等元素，提升消费者体验。
• 城市更新：易俗社文化街区、西影电影圈子等项目通过文化符号改造，打造怀旧与创新结合的零售空间。
• 消费主力：Z世代逐渐成为消费市场主力，推动零售品牌注重颜值、性价比、体验感与社交属性。
• 2022年展望：零售市场供应或进入低谷期，但未来四年将有多个优质项目落地，如益田假日天地、龙湖长乐天街等，进一步释放消费潜力。

零售市场租赁需求强度分析

• 主要业态：
  • 时尚类：38%
  • 餐饮类：33%
  • 体验类：20%
  • 生活类：19%

零售市场新增供应与停业体量表现

• 新增供应：40.4万平方米
• 停业体量：未明确具体数据，但整体市场在年末因疫情等因素出现调整。

投资市场

主要数据

• 成交总量：5.7亿元
• 自用型物业占比：100%
• 办公相关物业占比：100%
• 内资占比：未明确，但本土国企及险资为主要交易主体。

主要观点

• 交易趋势：甲级写字楼整栋交易为主，成交金额约5.7亿元，为本地政府自用。
• 市场结构：投资者对市场细分板块的发展预判更清晰，交易目的性更强。
• 未来趋势：随着“轻资产”运营模式的推广，零售商业将更趋品牌化、专业化，带来新的投资机会。
• 2022年展望：投资热度有望上升，优质项目供应增加，投资人信心增强。

专家观点

CBRE西安研究部负责人赵凯悦

• 2021年西安优质写字楼市场净吸纳量有所回落，但行业巨头加码及产业链延伸将带来新的机遇。
• 疫情促使企业更关注租约灵活性，租户置换窗口期到来。

CBRE西安顾问及交易服务|办公楼部负责人孙奇

• 强调租户在疫情背景下对办公空间灵活性的需求上升，专业判断将有助于企业把握市场机会。

CBRE西安及郑州顾问及交易服务 | 商业部负责人何易峰

• 提出零售品牌需在产品打造上注重业态融合与空间体验，以应对Z世代消费趋势。
• 预计2022年零售项目将加强线上布局，以应对突发事件对线下运营的冲击。

CBRE西安投资及资本市场部负责人郝亚文

• 强调2021年作为“十四五”开局之年，科技创新与数字经济对投资市场影响深远。
• 预计2022年西安投资市场热度持续上升，优质项目供应增加，投资信心增强。

总结

2021年西安房地产市场在疫情与经济环境的双重影响下，展现出结构性调整与多元化发展趋势。写字楼市场受益于产业升级与企业升级需求，零售市场则因新场景、新模式的引入而焕发活力，投资市场则因政策利好与结构性变化保持热度。2022年，市场预计迎来供应增长与需求多元化，尤其在科技、金融、零售等领域，西安有望成为更具吸引力的投资与商业目的地。