2022-01-24-世邦魏理仕-2021年上海房地产市场回顾与2022年展望_12页_3mb

上海房地产市场2021年总结

核心内容概览

2021年是上海房地产市场复苏的重要一年，整体呈现多领域增长态势。写字楼、零售、物流仓储及商务园区市场均表现出强劲的需求和活跃的交易，投资市场亦实现交易总额重返千亿量级。

写字楼市场

主要观点

• 净吸纳量创历史新高：2021年净吸纳量达129.8万平方米，为历史新高。
• 租金止跌回升：全市平均租金报价同比上涨0.7%，有效租金上涨1.2%。
• 核心商务区韧性复苏：南京西路和淮海中路带动明显，第四季度净吸纳量较第三季度增长5%。
• 绿色楼宇表现突出：LEED相关绿色楼宇租金溢价超20%。
• 新增供应集中于新兴商务区：六成新增供应布局新兴商务区，如“世博—前滩—徐汇滨江”。
• 未来供应预期：预计未来六个月新增供应约87万平方米，主要集中于“一江一河”沿岸地区。

关键数据

• 新增供应：107.1万平方米
• 空置率：16.6%
• 净吸纳量：129.8万平方米
• 租金报价：277.1元/月/平方米

零售市场

主要观点

• 优质零售物业市场表现强劲：全年净吸纳量达119.2万平方米，接近2018年峰值。
• 首店经济持续升温：上海成为首店经济的热点城市，多家亚洲及全国首店落户。
• 行业需求结构：餐饮占比35%，时尚服饰占比26%，娱乐健身占比5%，美妆护肤占比5%。
• 非核心商圈表现亮眼：瑞虹天地太阳宫、前滩太古里等新项目带动非核心商圈活力。
• 未来供应预期：预计未来六个月新增供应42万平方米，进一步完善非核心板块商业布局。

关键数据

• 新增供应：125.5万平方米
• 空置率：6.7%
• 净吸纳量：119.2万平方米
• 首层平均租金：34.7元/天/平方米

物流仓储市场

主要观点

• 新增供应创五年新高：全年新增供应达65.4万平方米，为五年内最高。
• 净吸纳量大幅增长：净吸纳量达62.2万平方米，同比增长130%。
• 第三方物流主导市场：租赁成交面积占比超80%，物流企业进入整合重组阶段。
• 电商与冷链需求强劲：线上购物节及社区团购推动仓储租赁活跃度，冷链赛道受政策与投资双重关注。
• 空置率持续下降：年末全市空置率降至7.9%，金山、奉贤、青浦成为主要吸纳区域。

关键数据

• 新增供应：65.4万平方米
• 空置率：7.9%
• 净吸纳量：62.2万平方米
• 租金报价：48.3元/月/平方米

商务园区写字楼市场

主要观点

• 净吸纳量突破百万：全年净吸纳量达108.4万平方米，为2015年后首次突破百万。
• 租金涨幅显著：全市平均租金报价同比上涨3.2%，创2019年以来新高。
• TMT与生物医药需求旺盛：TMT行业租赁需求占比43%，生物医药占比23%，张江板块成为核心。
• 多板块协同发力：张江、漕河泾、金桥、临空、市北及浦江板块表现活跃。
• 未来供应预期：预计未来六个月新增供应超60万平方米，青浦、外高桥、松江等区域将有优质项目入市。

关键数据

• 新增供应：85.9万平方米
• 空置率：14.5%
• 净吸纳量：108.4万平方米
• 租金报价：136.7元/月/平方米

投资市场

主要观点

• 交易总量级重返千亿：全年大宗交易总额达1,044.3亿元，同比上涨51.3%。
• 写字楼相关物业主导市场：占比达52%，商务园区投资型交易笔数首次超过传统商办项目。
• 自用型需求坚挺：自用型买家占比45%，企业自用型需求主导。
• 内资买家为主：内资买家占比83%，外资参与度提升，尤其关注酒店、物流及零售物业。
• 多元化资产配置趋势：工业物业、物流资产、综合体、长租公寓及数据中心等资产类型受到投资者青睐。

关键数据

• 交易总量：1,044.3亿元
• 企业自用型占比：45%
• 写字楼相关物业占比：52%
• 内资买家占比：83%

总结

2021年上海房地产市场在政策支持、产业升级及消费升级的多重驱动下，呈现全面复苏态势。写字楼、零售、物流仓储及商务园区市场均表现出强劲的需求和活跃的交易，投资市场亦实现交易总额重返千亿。随着“十四五”规划的推进，上海正加速打造成为国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心，房地产市场在这一进程中扮演了重要角色。未来市场将继续受益于新兴产业布局、消费升级及政策利好，优质资产供给和需求将持续增长，市场流动性有望进一步提升。