2022-01-07-世邦魏理仕-2021年深圳房地产市场回顾与2022年展望_9页_3mb

深圳商业地产市场2021年总结

核心内容概述

2021年，深圳商业地产市场在疫情持续影响下仍表现出强劲韧性，优质写字楼、零售物业及物流仓储市场均实现不同程度的复苏与增长，市场整体表现优于全国多数城市。

主要观点与关键信息

优质写字楼市场

• 市场需求领跑全国：2021年深圳优质写字楼市场需求创下全国第一，全年净吸纳量达157.9万平方米，高于新增供应111.4万平方米，为历史最高纪录。
• 双轮驱动：科技和金融板块成为主要驱动力。科技板块占比47.8%，金融板块占比19.1%，其中头部科技企业及本地科技企业租赁需求显著。
• 空置率改善：全年空置率同比下降近6个百分点至16.6%，租金跌幅收窄，全年仅下跌0.7个百分点至187.7元/月/平方米，第四季度租金止跌回升。
• 政策与区域推动：前海片区因政策利好和配套改善，空置率大幅下降至25.7%，租金微增。共享办公空间因灵活办公需求回升，出现扩张趋势。

优质零售物业市场

• 需求全面复苏：全年净吸纳量达98.6万平方米，空置率降至3.9%，为市场低位。
• 品牌与场景化升级：购物中心积极进行品牌焕新与场景化打造，引入城市首店、奢侈品牌及网红品牌，如Chanel、Goyard、Van Cleef & Arpel等。
• 细分品类扩张：运动品牌、珠宝配件、美妆、汽车等成为新增需求主力，其中运动品牌和珠宝配件分别占22.8%和9.2%。汽车品牌线更加多元，新能源汽车与传统品牌同步扩张。
• 租金回升：全年平均首层租金增长2.0%至20.0元/天/平方米，部分购物中心经营业绩恢复至疫情前水平。

优质物流仓储市场

• 供不应求持续：高标仓市场连续第三年无新增供应，空置率降至0.4%，接近满租。
• 需求来源多元：主要来自进出口贸易、电商（含跨境电商）、零售及第三方物流，其中跨境电商需求因出境购物限制而快速增长。
• 租金稳步上涨：全年平均租金增长2.0%至47.4元/月/平方米，第三季度因物流旺季租金达到年度最高点。
• 供应外溢趋势：因深圳高标仓供应稀缺，部分需求外溢至周边城市如东莞、惠州及粤港澳大湾区其他城市。

大宗交易市场

• 成交总额恢复：全年大宗交易成交总额达219.4亿元，同比上升31.0%，接近疫情前水平。
• 写字楼主导市场：写字楼成交占大宗交易总额的64.8%，共15宗，成交总额超140亿元，最大单宗交易达32亿元。
• 买家结构：企业为主要买家，占比76.0%；资产型交易占主流，占比60.9%。科技企业为写字楼成交主力，自用型购买为主。

未来展望

• 2022年供应高位：预计新增供应将超过100万平方米，主要集中于非核心区，前海将迎第二个购物中心入市。
• 市场分化加剧：招商运营能力较强的项目将保持低空置率并实现租金上涨，而部分项目可能面临空置率上升压力。
• 租金继续回升：受需求稳定及供应高位影响，市场平均租金有望进一步回升，尤其是非保税仓租金增长空间较大。
• 零售与物流持续增长：汽车、餐饮、运动品牌等新消费势力将推动零售市场扩张，物流仓储市场因供需失衡将保持高租金水平。

总结

2021年深圳商业地产市场在疫情常态化背景下展现出强大的适应能力和增长韧性。优质写字楼市场因科技与金融板块的双轮驱动实现强劲复苏，零售物业通过品牌升级和场景打造保持活力，物流仓储市场则因供不应求而维持高租金。展望2022年，市场仍将面临供应高位与需求稳定的局面，租金有望进一步回升，但需关注市场分化与运营能力的提升。