2022-01-29-世邦魏理仕-2021年杭州房地产市场回顾与2022年展望_6页_1mb

杭州“十四五”时期数字经济与零售市场发展总结

核心内容概述

在“十四五”时期，杭州以打造“全国数字经济第一城”为目标，推动数字产业化、产业数字化、城市数字化的“三化融合”协调发展。同时，杭州也在积极建设国际消费中心城市，通过发展“首店经济”、新零售等模式，提升城市消费吸引力和市场活力。

主要观点

数字经济与写字楼市场

• 市场复苏显著：2021年杭州写字楼市场净吸纳量创新高，达59.7万平方米，是三年来首次实现租金增长，平均租金为118.1元/月/平方米。
• 新增供应：全年新增供应42.7万平方米，主要集中在非核心商务区，第四季度新增供应达到23万平方米，成为市场活跃度的高峰。
• 行业需求：TMT（科技、媒体、通信）行业仍是主要驱动力，占近半需求来源。金融、专业服务及互联网+相关产业也表现强劲。
• 区域表现：未来科技城和钱江新城是带动市场复苏的核心区域，空置率下降至17.8%，显示出供需关系的改善。
• 外资增长：外资在杭州写字楼市场中的占比逐年扩大，显示出对外资企业的吸引力。

零售市场与消费升级

• 市场活跃度提升：2021年杭州优质零售物业市场净吸纳量达42.0万平方米，空置率降至2.2%，接近疫情前水平。
• Z世代引领趋势：年轻消费群体推动潮流时尚品类需求增长，首店经济蓬勃发展，尤其在餐饮、服饰等领域。
• 首店经济：首店数量和品类持续增加，吸引国际品牌和本土新消费品牌入驻，如Chuu、Valextra、NARS等。
• 业态多元化：购物中心引入更多体验式业态，如密室逃脱、萌宠馆、潮玩品牌等，增强消费者互动体验。
• 区域联动：武林、湖滨商圈成为首店经济的主要承载地，钱江新城持续吸引优质项目，非核心商圈则通过社区商业提升吸引力。

关键信息

写字楼市场

• 新增供应：42.7万平方米，同比减少27.1%。
• 净吸纳量：59.7万平方米，创历史新高。
• 空置率：17.8%，同比下降2.7个百分点。
• 租金增长：平均租金118.1元/月/平方米，同比提升0.4%。
• 主要行业：
  • TMT：主导需求，阿里系电商、在线文娱、数字化转型相关软件开发表现突出。
  • 金融：基金、银行、证券、保险等企业持续布局钱江新城等核心商务区。
  • 专业服务：律所等机构扩租提速。
  • 互联网+制造：如新能源汽车、大健康医药等细分赛道增长显著。
• 热点区域：
  • 未来科技城：科技互联网、直播电商、金融、医药等多元需求涌现。
  • 钱江新城：吸引金融及外资品牌入驻，成为高端办公聚集地。
  • 武林、黄龙：承接TMT企业B端业务，呈现差异化布局趋势。

零售市场

• 新增供应：33.0万平方米，主要集中在城北和钱江世纪城。
• 净吸纳量：42.0万平方米，同比增长显著。
• 首层平均租金：21.7元/天/平方米，实现回升。
• 行业占比：
  • 服饰：35%
  • 餐饮：33%
  • 电子产品、配饰、休闲娱乐、美容个护：分别占6%、5%、5%、4%
• 首店趋势：
  • 餐饮首店数量增加，如怂重庆火锅厂、斗鎏火锅等。
  • 海外精品与本土新消费品牌入驻，如Valextra、NARS等。
  • 潮流品牌和设计师买手店持续出圈，如御茶家、ENG CONCEPT STORE等。
• 业态升级：
  • 体验式业态兴起，如密室逃脱、萌宠馆、原创夜店等。
  • 新能源汽车品牌在西溪版块聚集，体现市场多元化发展。
• 商圈发展：
  • 武林、湖滨双圈联动，成为首店经济的核心区域。
  • 钱江新城不断引入优质项目，提升商业魅力。
  • 非核心商圈通过社区商业和首店策略寻求增长。

2022年展望

• 写字楼市场：预计新增供应约86万平方米，主要集中在钱江世纪城和滨江板块，有望承接亚运会带来的办公需求。
• 零售市场：预计新增供应约18万平方米，集中在次级及新兴商圈，如龙湖吾角商业中心。
• 交通与消费：随着地铁线路的开通，亚运会期间杭州文旅消费将增强，支撑租金增长。
• 数字化赋能：杭州将继续以“数智杭州”为背景，推动消费市场国际化、品质化发展，为未来商业格局奠定基础。

专家观点

• 王晓晨（CBRE杭州顾问及交易服务|办公楼部负责人）：预计2022年写字楼市场将经历调整期，业主需灵活租赁策略应对市场变化。
• 何达（CBRE杭州分公司董事总经理兼战略顾问部负责人）：2021年杭州在首店经济、新零售等方面取得进展，2022年将延续这一趋势，进一步推动城市商业升级。