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2021年郑州房地产市场回顾与2022年展望总结

核心内容概览

2021年郑州房地产市场在多重挑战下展现出复杂的变化趋势。受“7·20特大自然灾害”和“新冠疫情”双重影响，写字楼与商业市场均面临一定的压力，但投资市场仍保持活力，推动行业向更高质量发展。

写字楼市场回顾

主要特征

• 新增供应：全年新增写字楼供应面积达13.7万平方米，市场总量接近435万平方米。
• 空置率：甲级写字楼空置率上升至19.6%，全年空置率较前一年增加5个百分点。
• 租金变化：全年租金小幅上调2%，但受租赁市场遇冷影响，甲级账面租金下调8.6%，乙级写字楼租金下调0.7%。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为2.3万平方米，第四季度因在线教培行业退租及整体经济环境影响，净吸纳量出现负增长（-2.6万平方米）。

市场趋势

• 租赁市场整体活跃度下降，客户选择更加谨慎。
• 科技、金融、互联网等行业仍保持扩张态势，成为租赁市场的主力。
• 郑州推进产业定位提升和中原科技崛起，吸引总部级企业落户，为写字楼市场带来新机遇。
• CBRE预测，2022年甲级写字楼市场新增供应将增长，空置率有望回升，租金将趋于稳定，市场活跃度将提升。

商业市场回顾

主要特征

• 新增供应：全年新增零售物业供应64.5万平方米，主要集中在第四季度。
• 空置率：零售市场空置率升至11.8%，为近年来最高。
• 净吸纳量：全年净吸纳量为56.7万平方米，低于新增供应，反映市场信心不足。
• 首层平均租金：首层平均租金为24.4元/天/平方米。

市场趋势

• 郑州商业市场呈现“两极分化”现象，核心商圈项目表现稳健，而部分小型、运营能力弱的项目则面临较大困难。
• 零售服饰、餐饮及休闲娱乐业态受疫情影响较大，销售额和客流大幅下滑。
• 新能源汽车成为年度热门业态，净吸纳量超过2万平方米，推动购物中心向高流量区域集中。
• 优质项目如正弘城、CITY大融城、印象汇等通过数字化转型和品牌优化，提升了市场竞争力和投资信心。

2022年展望

• 写字楼市场：预计新增供应将集中在郑东新区，推动空置率回升，租金趋于稳定，市场活跃度将逐步提升。
• 商业市场：预计新增优质商业供应为73万平方米，重点围绕“区域消费升级”和“存量改造”展开，有望带动空置率下降，提升品牌商信心。

专家观点

• 曲皓琳（CBRE郑州顾问及交易服务|办公楼部负责人）：郑州作为中部重要城市，将吸引更多上下游企业入驻，为写字楼市场带来新的生机。
• 张桐（CBRE郑州及西安分公司副总经理兼商业部董事）：疫情促使零售行业向全渠道转型，购物中心正从渠道向平台+内容转变，对大体量、科学规划、专业运营的项目需求增加。
• 李健（CBRE郑州及西安分公司董事总经理）：2021年是郑州加快国家中心城市现代化建设的关键之年，正构建以数字经济、先进制造、现代服务为主导的现代产业体系，形成全球竞争力。

关键数据汇总

总结

2021年郑州房地产市场在多重外部因素影响下经历了波动，但投资市场保持活力。写字楼市场在政策引导和产业调整下逐步转型，商业市场则呈现出两极分化，优质项目通过创新和优化推动行业向全渠道转型。展望2022年，郑州写字楼市场将进入新增供应增长期，商业市场有望通过存量改造和消费升级实现回暖。