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天津住宅市场简报：2015年第三季度

市场概况

• 住宅销售成交与价格: 2015年第三季度，天津住宅市场整体表现分化。
  • 成交量：全市商品住宅新增供应量环比上升10.6%，但成交量环比下降10.1%，同比则大幅上升57.3%。原因是“8·12”爆炸事故影响，导致滨海新区成交量骤降（售楼处关闭、购房者心理预期转移），但中心城区成交量环比略有上升。
  • 成交均价：全市整体成交均价环比小幅下跌0.8%，同比上涨8.1%。滨海新区均价环比上涨2.9%，但远郊区县因成交量占比提高，拉低了全市均价。高端住宅成交均价环比下跌0.2%，同比下跌1.1%。
  • 区域表现：远郊区县成交表现最突出，销量领跑全市。
• 供应与库存： 三季度商品住宅新增供应量累计约322.8万平方米，同比下跌19.8%；成交量331.3万平方米，同比上升57.3%。部分郊区库存压力较大。

服务式公寓市场

• 总体状况： 继续呈现供应偏少、供过于求的局面。市场已连续一年没有新项目入市。
• 需求与价格： 三季度平均租金报价环比下跌0.6%，同比下跌1.6%；平均空置率环比下降5.4个百分点至26.3%。
  • 中心城区市场因“8·12”事故吸纳了部分外迁租户（多为外籍客户），空置率显著下降。
  • 项目降价促销。
• 未来展望： 香格里拉大酒店计划在四季度推出新单元。全新项目辉盛坊国际公寓（南开区奥体板块）将于四季度入市，增加供应。原定于年底开业的雅诗阁项目将延迟至明年初。万豪行政公寓已运营。

高端住宅市场

• 销售： 成交量环比上涨49%，销售额占比达22.3%的和平区泰安道五大院项目是亮点，带动均价显著上涨27%（环比），达43,000元/平方米，创同期历史新高。
• 新项目： 第三季度有三个高端新项目入市：中冶德贤公馆（河西区）、北大资源阅城（河西区）、天津全运村（西青区）。中冶德贤公馆被视为区域关注度项目，销售启动。央行降息、公积金贷款利率下调及首付比例降低（二套房20%）刺激了部分改善型需求。
• 区域: 梅江、奥体区域均价较高并有所上涨，其他如老城厢、海河区域价格相对平稳或略有下跌。

关键事件影响

• 8·12 爆炸事件： 对滨海新区市场造成短期冲击，成交量骤降，市场信心受挫。但中心城区市场短期内被填补。
• 区域限购与市场低迷： 2014、2015年度区域内较大规模库存及部分延迟交房项目，对在售项目去化构成压力，引发观望情绪。

市场展望 (2015年第四季度)

• 预期： 央行降息、降准可能继续对市场形成支撑。
• 动态： 近期有新项目入市或将对市场供需关系产生影响。滨海新区受积极政策驱动，市场有望重塑信心，但如果负面事件持续，则需求回暖将受到阻碍。