中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究_16页_4mb

中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究总结

核心内容

本报告是“中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究”第一期成果，旨在通过分析国内商业不动产大宗交易案例中的资本化率，为中国REITs不动产资产定价体系的建设提供合理的基准指数。报告由中国REITs论坛发起，联合北大光华中国REITs研究中心、中联基金和戴德梁行共同完成，得到40余家机构及行业专家的支持。

主要观点

1. 中国商业不动产市场活跃

• 自2014年“中信启航”开启类REITs市场以来，国内商业不动产资产证券化市场快速发展，类REITs和CMBS产品规模达3,000亿元。
• 尽管受到信贷紧缩政策影响，2018年内地商业不动产大宗交易额仍达2,960亿元，同比增长9.5%。
• 2019年一季度交易额达810亿元，同比上涨14.6%，一线城市仍是市场主要投资目的地，占全年交易额的75%。

2. 外资机构偏好一线城市

• 2018年外资投资总额达960亿元，占总交易额的32%，其中99%投向一线城市。
• 外资在一线城市的投资占比达45%，远高于2017年的25%。
• 代表案例包括新加坡政府投资公司和凯德集团联合收购上海星港国际中心，以及黑石收购上海怡丰城及办公大楼。

3. REITs在大宗交易中发挥重要作用

• 香港、新加坡上市REITs在中国内地共持有90处物业，涉及20笔大宗交易。
• REITs在交易中披露的信息更为完善，为市场提供了良好的价值评判标准。
• 本次调研对象为活跃参与国内商业不动产大宗交易的投资机构及从业人员，共收集42份问卷反馈。

4. 资本化率是物业定价的重要指标

• 资本化率真实反映物业运营收入与价值之间的关系，是投资者在交易中重点关注的指标。
• 51%的受访者对资本化率有严格的量化指标，49%将其作为重点考虑因素。
• 资本化率与投资关注度呈负相关，同一业态物业在越受关注的城市，资本化率越低。

5. 各城市资本化率水平差异明显

• 一线城市甲级写字楼资本化率范围为3.8% - 4.9%，商业零售、酒店、物流、科研办公等业态资本化率分别高出0.4%、1%、1.3%、0.7%。
• 公寓资本化率略低于酒店，为酒店的0.96倍。
• 二线城市资本化率范围较宽，且整体高于一线城市，主要由于交易数量少和城市差异大。

6. 投资人对未来资本化率趋势的判断

• 一线城市资本化率预计进一步压缩，53.7%的受访者持此观点，仅9.7%认为将上升。
• 二线城市资本化率趋势较为谨慎，45.0%认为将上升，17.5%认为将下降。

关键信息

• 投资热点：甲级写字楼最受关注，物流、商业零售、科研办公、酒店、公寓依次递减。
• 关注城市：一线城市（北京、上海、广州、深圳）最受关注，其次是新一线城市（成都、杭州、苏州、武汉、天津、南京、西安），二线城市关注度最低。
• 调研方法：通过问卷调查获取投资人对不同城市、业态物业资本化率的判断，形成资本化率指数。
• 数据来源：交易公告、戴德梁行估价部、市场调研数据。

业态与城市关注度分析

未来趋势预测

• 一线城市：资本化率预计进一步压缩，53.7%受访者持此观点。
• 二线城市：资本化率趋势较为谨慎，45.0%认为将上升，17.5%认为将下降。

调研结论

1. 资本化率是商业不动产定价的重要依据，受到投资人高度关注。
2. 一线城市仍是商业不动产投资的首选，尤其受到外资青睐。
3. 甲级写字楼在投资热度和资本化率上均居首位，具有较强的市场流动性。
4. 同一业态物业在投资关注度高的城市资本化率更低。
5. 二线城市资本化率范围较宽，主要由于交易数量少和城市差异大。
6. 投资人普遍看好一线城市未来资本化率的下降趋势。

联系人信息

• 北大光华中国REITs研究中心：张骞、方琛
• 中联基金：李宗霖、杨扬
• 戴德梁行：杨枝、陈逸欣

免责声明

本报告仅作参考，不保证数据的准确性和全面性，不承担任何责任。