20230409-国盛证券-房地产开发2023W14_新房销售环比降温_央行问卷显示购房者信心正在修复_13页_662kb

房地产开发行业周度分析总结

核心内容概述

本周房地产行业出现了一些积极的信号，居民对未来房价上涨的预期环比首次提升，显示市场信心有所修复。然而，整体市场仍面临一定压力，销售数据在部分城市出现回落。政策层面，中央和地方陆续出台一系列支持措施，包括公积金政策调整、限购放松、购房补贴等，旨在刺激市场回暖。

主要观点

• 居民预期改善：央行数据显示，今年二季度房价预期上涨的居民占比为18.5%，为近两年首次环比提升，且看涨比例重新超过看跌比例，显示购房者信心逐步修复。
• 市场走势分化：房地产股整体表现优于大盘，中信房地产指数周涨幅为4.6%，排名行业第4位。但30城新房成交面积环比下降48.6%，二手房成交面积环比下降34.4%，显示出市场复苏的不均衡。
• 政策持续支持：中央和地方政策释放积极信号，如公积金政策放宽、限购调整、购房补贴等，这些措施有助于稳定市场预期，促进需求释放。
• 投资建议：分析师建议关注受益于需求复苏、竞争格局改善、一线及二线城市的区域型公司，以及竣工链复苏相关的物业板块。

关键信息

一、市场表现

• 中信房地产指数：本周累计变动幅度为4.6%，领先大盘2.81个百分点，位列29个中信行业板块第4名。
• 上涨个股：本周共95支个股上涨，较上周增加79支，其中涨幅前五为万业企业（11.5%）、北京城建（11.5%）、天保基建（11.1%）、信达地产（10.7%）、招商蛇口（9.2%）。
• 下跌个股：本周共35支个股下跌，跌幅前五为蓝光发展（-10.6%）、天润数娱（-9.9%）、乾景园林（-9.8%）、美好置业（-5.6%）、ST慧球（-5.2%）。

二、新房成交情况

• 30城新房成交面积：267.4万平方米，环比下降48.6%，同比增长45.4%。
• 一线城市：64.9万平方米，环比下降45.0%，同比增长170.7%。
• 二线城市：147.6万平方米，环比下降46.4%，同比增长19.2%。
• 三线城市：54.8万平方米，环比下降56.9%，同比增长51.9%。

三、二手房成交情况

• 13城二手房成交面积：115.4万平方米，环比下降34.4%，同比增长94.5%。
• 一线城市：30.7万平方米，环比下降51.2%。
• 二线城市：59.0万平方米，环比下降25.8%。
• 三线城市：25.8万平方米，环比下降23.5%。

四、信用债市场

• 房企信用债发行：共17只，环比减少3只，发行规模162.16亿元，环比减少45.76亿元。
• 净融资额：30.7亿元，环比增加28.71亿元。
• 主体评级：以AAA为主，占比59.1%。
• 债券类型：以超短期融资债券为主，占比35.7%。
• 债券期限：以0-1年及5年以上为主，占比分别为35.7%和34.7%。

投资建议

1. 受益于需求侧复苏与竞争格局改善的公司：

   • A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团。
   • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋。

2. 受益于一线城市量价修复的区域型概念公司：重点关注一线城市市场表现。

3. 受益于竣工链复苏的标的：

   • A股：招商积余。
   • H股：华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

风险提示

• 政策执行不及预期：政策出台速度和执行力度若不及预期，可能影响市场回暖进程。
• 基本面下行风险：若基本面继续下行，可能引发市场连锁反应。

政策回顾

• 中央政策：
  • 央行发布一季度城镇储户问卷调查报告，显示购房意愿及房价预期有所上升。
• 地方政策：
  • 郑州、泉州、大连、宜宾、新余、合肥、东莞、兰州、赣州等地推出多项政策，包括公积金放宽、限购调整、购房补贴、商改住管控等，以支持市场回暖。

总结

整体来看，房地产市场在政策支持下有所回暖，但复苏仍不均衡，主要集中在一线及部分二线城市。居民对房价的预期改善为市场带来一定支撑，但整体信心仍偏弱。投资方面，建议关注政策受益股及区域型公司，同时需警惕政策执行力度及基本面变化带来的风险。